创意策划-芜湖酒文化创意产业园定位策划

admin2年前 (2024-09-27)芜湖产业信息70

中南高科：标准厂房租售全国上百园区招商中 4000123021

　　创意策划-芜湖酒文化创意产业园定位策划雨耕山酒文化创意产业园项目介绍芜湖市雨耕山实业有限公司芜湖市雨耕山酒文化创意产业园微醺滨江夜醉美雨耕山PART1项目背景雨耕山项目区位PART1项目背景交通环境PART1项目背景商业环境PART1项目背景英国领事馆官邸始建于1887年神父楼始建于1912年内思楼始建于1925年项目基地环境PART1项目背景改造思路：项目指标PART1项目背景PART2项目规划整体规划PART2项目规划建筑物改造PART2项目规划地形高度改造PART2项目规划水体设计PART2项目规划动线项目规划老建筑：修旧如旧新建筑：斜体外墙等

　　雨耕山酒文化创意产业园项目介绍芜湖市雨耕山实业有限公司芜湖市雨耕山酒文化创意产业园微醺滨江夜醉美雨耕山PART1项目背景雨耕山项目区位PART1项目背景交通环境PART1项目背景商业环境PART1项目背景英国领事馆官邸始建于1887年神父楼始建于1912年内思楼始建于1925年项目基地环境PART1项目背景改造思路：项目指标PART1项目背景PART2项目规划整体规划PART2项目规划建筑物改造PART2项目规划地形高度改造PART2项目规划水体设计PART2项目规划动线项目规划老建筑：修旧如旧新建筑：斜体外墙等方式改造PART2项目规划外立面改造设计PART2项目规划绿化设计亮化设计PART2项目规划300停车位600停车位245停车位269停车位63停车位停车场规划PART2项目规划PART2项目规划地下人防规划PART2项目规划工程建设进度计划完整创业计划书教育商业计划书商业计划书范医药项目计划书股权融资项目计划书：雨耕山酒文化创意产业园工程建设主要节点计划PART2项目规划工程建设进度计划：雨耕山酒文化创意产业园工程建设主要节点计划PART2项目规划PART3商业定位商业能级判定从目前整个芜湖市商业发展现状来看，新百、华亿、侨鸿这些蕞具规模、品质都较好的商厦零售业态比例都达到了80%，甚至90%以上。而新建及在建商业项目，在业态规划的综合性方面有较大提升。遵循了商业发展规律。目前芜湖市的商业正处于由百货商场向购物中心过渡的发展阶段，商业能级属需求衍化型阶段。考察芜湖市现有商业，不难发现，满足居民生活必需型和丰富型的商业业态占据主导地位，商业能级滞后、档次不高、功能也相对缺乏。沿街商铺百货商场MALL城市生活休闲中心在风光数十年后的20世纪前期遭遇挑战，传统商业的盈利率无法支撑起该类商业物业形态再扩张发展的负担。超市兴起，倡导自由购物的理念，蕞大贡献是给零售业态注入工业制

　　造业的文化要素，对传统百货业带来了冲击。以shoppingmall为代表，追求一站式购物消费理念。着眼于满足大众日益增加的精神文化的多元化需求。以“体验经济”为基础，着眼于改变生活方式、提升生活质量的体验式消费、休闲娱乐成为商业消费的发展趋势。发展轴商业市场条件分析PART3商业定位目前芜湖市商圈相对集中，商业格局框架尚未拉开，单中心商业特征明显，业态单一，能级不高。镜湖区在做强市级商业中心的同时，将加快滨江、镜湖新城等6个区域商业中心的建设，有望成为皖江商业中心。中山路商圈：提升商业档次和区域辐射力、集聚力。现状：凯德广场、侨鸿商城、美食街、星光灿烂大剧院等规划：汇金广场、徽商财富广场、美食街二期、华强电子数码产业园等火车站商圈：集商业、办公、运输、旅游、休闲为一体。现状：欧亚达家居、联盛国际、万达广场等规划：汀棠公园地块等滨江商业中心：集商务、休闲、旅游、文化为一体。现状：世茂百货、名流印象、红星家居等规划：雨耕山文化产业园、世茂大剧院，造船厂地块等华强城北商业中心：规划：依托方特、欧尚超市、汉爵阳明酒店等，结合方特新天地主题街区、华强长江北路综合地块发，引进品牌厂家直销中心等镜湖新城商业中心：规划：镜湖新城地块中星级酒店、甲级高档写字楼、大型购物广场等大砻坊商业中心：规划：结合东方龙城地块开发，引进大型百货、超市卖场、快捷酒店等芜湖古城商业中心：规划：结合古城历史文化风貌整体保护和开发，打造历史文化风情的集旅游商品、餐饮、娱乐休闲、特色住宿为一体的民族化、传统化、特色化的区级商业中心。荆山商业中心：规划：以主题旅游和现代服务业为主导功能，通过发展城市配送物流、汽车营销服务、职业技能培训培训制度安全生产培训记录内容手卫生知识培训内容有限空间培训公文写作培训ppt打造活力江畔生态城。市场条件分析PART3商业定位商业性质本商业的城市级属性酒文化产业的休闲娱乐属性立足于芜湖市级商业项目面向长三角

　　体验式商业中心商业功能满足体验式消费需求——将酒文化产业融入体验式餐饮娱乐社交秀场商业项目定性PART3商业定位通过将酒文化产业运营和服务融入体验式餐饮娱乐社交秀场，成为芜湖市面向长三角的城市标签。项目周边办公楼、商业街云集未来金融CBD和构筑皖江金融中心的建设本项目适宜定位为中高端商业项目高端体验式以餐饮娱乐业态为主的目的性消费的商业项目本项目商业定性推导商业项目定性（依据）PART3商业定位周边滨江景观良好本项目适宜定位为休闲体验型商业项目项目区位人文背景深厚周边商业总体氛围佳，东临芜湖市中山路步行街休闲+餐饮项目西临长江，得自然滨江风光之便休闲体验周边人流密集休闲+餐饮本项目立足于天主教堂，享有城市深厚的历史文化渊源目的消费未来金融CBD和构筑皖江金融中心的建设的高远立意高端酒文化渲染主题打造：通过园区内酒文化艺术小品或装饰设计的打造，全方位树立酒文化主题：传播系统的红酒文化体系；唤醒中国酒文化的点滴；宣扬饮酒、品酒、鉴别酒的礼仪和时尚。PART3商业定位经营主题定位体验式园区PART3商业定位经营主题定位主题打造：将园区打造成为全方位立体的酒文化广告载体：园区内所有展示空间用于对于酒文化及酒产品的宣传；酒类产品的追溯阅读终端在本园区内对到访的消费者进行消费引导和保障；在餐饮、娱乐休闲消费场所对酒类衍生产品的使用和消费进行展示和引导。高端社交秀场PART3商业定位经营主题定位主题打造：不仅是就餐场所，更是与商务、政务好友商谈欢聚的首选地；体验高端娱乐休闲服务，享受酒文化品位的精致生活。休闲湾——商务人士的品位休闲都；会所群——高档次私密性的会客厅。档次定位PART3商业定位依照市场反馈及区域立足于未来金融CBD和构筑皖江金融中心、助推芜湖乃至皖江区域发展，建议本项目做中高档的商业定位，弥补芜湖市中高端市场的缺失，为

　　芜湖市提供新型酒文化交流中心及高端社交中心。本次市场调研结果被访对象对本项目档次期望该项目应定位为中高档商业。本次市场调研结果中80%的被访对象对项目地的商业形态期望是增加餐饮美食。市场需求端（问卷调研）：行业研究（机会端）：芜湖市有着悠久而传统的饮酒文化，目前酒类市场出现了开放式的格局，红酒、洋酒、啤酒等新兴的酒饮全面介入，消费能力、档次和消费需求都得到了极大的释放，酒类产品结构升级。人文区位研究（背景端）：芜湖的历史丰富。本项目立足于天主教堂将充分感知城市深厚的历史文化渊源，尽可能体现城市文化资源十分文脉的延续。项目处于市区中心，西临长江，东临中山路步行街，兼得自然风光和城市资源。品位＋高端＋调性＋文化＋社交客群定位PART3商业定位本项目具有极强的消费目的性，本项目目标客群以芜湖市本地及到访芜湖的中高端商务人士为主，辅以酒类产业业内相关的企业或个人及来芜湖旅游的有消费力的旅游人士。主要目标客群芜湖本地中高端商务人士来访芜湖的商旅人士辅助/补充客群酒类产业业内相关的企业及个人消费者到访芜湖的旅游人士形象定位感受酒文化氛围展示雨耕山酒品牌酒文化主题融入高端社交氛围芜湖品味社交秀酒文化风尚中心PART3商业定位现有建筑的改建——承载历史厚重感，实现高端社交消费现代新型建筑——满足现在专业办公、商务社交、市民休闲等需求中高端酒类全产业服务集聚地形象定位PART3商业定位分类建筑面积（㎡）业态业种产品细分体量（㎡）办公3753——写字楼4513商业19551零售精品零售1895餐饮类餐饮会所1262正餐2350快餐1800特色餐饮1881休闲餐饮1400休闲类休闲会所653静吧、PUB2486酒类、雪茄品鉴208娱乐类慢摇吧1500剧场859KTV3300大型娱乐夜总会1350配套服务婚庆中心870酒店1358——客房、总统

　　套房1358合计27687总体业态配比PART3商业定位项目总体量约为27687㎡（不含育红小学、神父楼、地下人防工程部分），其中办公4513㎡，商业21816㎡，酒店1358㎡。商业部分业态业种配比PART3商业定位本项目经营业种比例统计汇总表统计内容零售购物餐饮休闲娱乐配套服务业态面积（㎡）9870所占比例(%)64411354合计本项目总体体量约为21816㎡，其中餐饮业态的面积大大高于其他业态，占比为44%；娱乐业态部分是面积占比次重要的部分，占比约为35%；休闲业态部分是面积占比再次，占比约为：11%。高端会所群精品餐饮精品酒店客房精品展示零售本项目商业体量为21816㎡，其中餐饮业态为业态占比的主力军，娱乐业态其次，休闲业态再次。本项目为历史文保建筑改建项目，改建成本巨大，且以物业租赁形式经营，无物业增值空间，就芜湖目前商铺租赁市场情况看，整体租金绝对值有限，尽管本项目租金成本极低，但由于项目定位高端，业态以租金承受力低、装修投资大、租赁年限长的餐饮休闲娱乐业态为主，直接造成了租金水平难以获得较大的突破空间。相对于巨额的改建投入和财务成本，单纯的商铺租金收益将面临着巨大的财务压力。以此，在园区的商业运营模式中应当考虑多种模式结合的形式来破解财务压力和现金流的困境：总体经营模式PART3商业定位对于精品酒店，目前在高端酒店市场几乎没有以租赁模式进入的商家，但是作为园区的一个重要的组成部分和功能板块，精品酒店在园区业态结构中不可或缺，建议持有自营，委托管理。在定位中本项目的精品酒店定位顶级，客房数仅为20间上下，在保证了稀缺性高端品质的同时也大幅增加了运营管理成本。因此建议将精品酒店及周边会所商业群由同一酒店管理公司统一管理，这样不仅降低了运营成本，提升了整体商业品质，同时统一管理的

　　后台系统也使会所群的会员卡的发行成为了可能，并可以通过会员卡的发放缓解部分现金流的问题。对于高端会所业态，落位分布处园区内部区域，展示面少，装修、运营成本高昂，商家会要求较高的商务条件（低租金、长租期、装修补贴等）来降低经营风险。对此可通过组合租金、扣点、合作经营等不同模式来提升物业收益水平或获取未来经营升值收益：对大面积主力商户（品牌、正餐、大休闲娱乐等）由于其品牌号召力大，营业收入较高且稳定，故采用租金加扣点或纯扣点模式；对于贴合园区主题、面积较小且发展前景看好的商户（红酒品鉴、雪茄吧等）由于其租金绝对值不高，但未来发展前景及收益期望值高，故采用扣点或合作经营模式；对于对主力商家客群有依附的商户（酒类酒具专卖、艺术品等）采用小面积适当提高租金模式；对于有可能作为企业会所或私人会所的则采用使用权出售模式以获取现金流支撑。总体经营模式PART3商业定位餐饮会所群精品酒类*剧场精品酒店酒吧群*婚礼中心办公企业会所零售餐饮娱乐工作室办公/工作室商业经营模式衍生产品酒店租金租金租金+扣点OR纯租金OR纯扣点租金+扣点OR纯租金OR合作经营自营OR合作经营委托管理租金自营OR合作经营租金使用权出售租金*注：原定总统套房、婚礼中心、剧场及部分会所依照实际经营情况可能调整为企业会所进行使用权的出售。经营模式PART3商业定位PART4产业定位PART4产业定位酒文化内涵PART4产业定位酒文化产业PART4产业定位酒文化产业PART4产业定位酒文化产业酒文化产业PART4产业定位PART4产业定位酒文化产业酒文化产业业态PART4产业定位酒文化产业业态PART4产业定位酒文化产业业态PART4产业定位酒文化产业业态PART4产业定位产业初步定位PART4产业定位产业主题定位PART4产业定位产业主题定位PART4产业定位谢谢观赏！

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