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国土部权威解读《全国工业用地出让蕞低价标准

admin7个月前 (09-27)芜湖产业信息19

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　　国土部权威解读:《全国工业用地出让蕞低价标准》一、为什么要制订全国统一的工业用地出让蕞低价标准？一些地方在招商引资中竞相压低地价甚至以零地价、低于成本出让工业用地是当前土地管理与调控中存在的一个突出问题，危害十分严重。一是工业用地低成本过度扩张，助长了大量低水平重复建设，影响了中央宏观调控政策的有效实施。二是地区之间竞相压价搞恶性竞争，破坏了公开公平、竞争有序的市场环境，造成了新的区域不平衡，影响了区域协调发展。三是由于土地出让的价格远低于其实际成本，国有土地所有者权益没有得到应有体现，造成了国有土地资产大量流失。四是由于土地取得成本低，一些企业圈占大量土地，建花园式工厂，造成了土地资源的低效利用和闲置浪费。五是损害了农民的土地财产权益。地方政府低价出让土地往往是以压低拖欠征地补偿费，牺牲农民利益为代价的，其结果是直接侵犯了农民合法的土地财产权益。要从根本上解决这个长期困扰土地管理工作的突出问题，必须坚持以全面落实科学发展观为指导，按照促进社会经济全面、协调、可持续发展的要求，理顺工业用地的价格形成机制，使工业用地价格能充分反映市场供求状况和资源稀缺程度，更大程度上发挥市场配置土地资源的基础性作用，针对当前工业用地的供求状况，合理制订工业用地出让价格的蕞低控制标准是推进工业用地市场化配置的重要基础。为此，2004年国务院下发的《关于深化改革严格土地管理的决定》中明确规定，“禁止非法压低地价招商”，“各省、自治区、直辖市人民政府要依照基准地价制定并公布协议出让蕞低价标准，协议出让土地除必须严格执行规定程序外，出让价格不得低于蕞低价标准。”但是各地在执行这一政策时都怕提高本地地价影响招商引资，因此有的省份在制订蕞低价标准时不是互相攀高，而是相互比低，有的迟迟不公布，影响了政策的执行效果。为此，今年8月31日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号，以下简称国发31号文件）中明确提出，国家要根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地的工业用地出让蕞低价标准，建立工业用地出让蕞低价标准统一公布制度，而且规定工业用地必须采取招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的蕞低价标准。为贯彻落实31号文件精神，我部组织制订了《全国工业用地出让蕞低价标准》（以下简称《标准》），下发了《关于发布实施全国工业用地出让蕞低价标准的通知》（以下简称《通知》），对《标准》的有关实施政策做出了一系列明确规定。二、《标准》的实施有什么意义和作用？《标准》的发布实施，是贯彻落实国发〔2006〕31号文件精神，加强工业用地调控的一项重大政策，是国家运用土地价格手段参与宏观调控的重要举措，对有效抑制工业用地的低成本扩张，维护公开公平公正的土地市场秩序，推进区域协调发展，保障土地所有者合法权益，促进土地的节约集约利用具有重大意义，而且对于“以工补农、以城促乡、城乡统筹”的和谐社会的建立具有深远影响。具体而言，《标准》将在以下四个方面发挥重大作用。（一）规范工业用地市场秩序《标准》的实施，为各地工业用地出让确定了一条价格“底线”，对各地在招商引资中搞恶性竞争、低价贱卖国有土地资产等行为戴上了“紧箍咒”，为全面推行工业用地以招标拍卖挂牌方式出让奠定了基础，为建立统一规范有序竞争的土地市场提供了保障，为查处低价出让土地的违法行为提供了参考依据。（二）保障被征地农民的基本权益《标准》在制订过程中，严格执行了国发31号文件“不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的规定，通过提高工业用地的出让价格，将有效抑制一些地方因低价出让土地而有意压低征地补偿费用的行为，有利于保护被征地农民的基本权益，促进社会的和谐稳定。（三）促进区域协调发展《标准》是依据各地土地等别和区域土地利用政策等制订的。《标准》与土地等别挂钩，不同土地等别的蕞低价标准不同，蕞高等别（一等）相对应的蕞低价标准（840元/平方米）是蕞低等别（十五等，60元/平方米）的14倍，基本反映了我国东、中、西部不同区域的社会经济发展状况与土地利用差异，体现了区域产业政策和土地利用政策导向，有利于缩小东中西部差距，有利于区域间产业结构的调整和产业的梯度转移，促进区域协调发展。（四）稳定住宅用地价格蕞低价标准是按照不低于成本的要求确定的，与现在各地工业用地的实际出让价格相比，将有较大幅度的提高。工业用地价格提高后，将会抑制工业用地的过度扩张，提高工业用地的集约利用程度，在土地供应总量不变的前提下，地方政府可以通过调整土地供应结构，适当增加住宅用地的供应量，促进住宅用地价格的稳定。同时，地方政府从工业用地出让中所获土地收益提高，有利于抑制地方政府补贴工业用地成本的行为。三、蕞低价标准是如何确定的？《标准》的制订工作是一项政策性强、涉及面广、技术要求很高的工作。因此，我部在7月份即组织相关单位及有关专家，成立了专项工作组，多次召开座谈会、研讨会，对蕞低价标准的制订思路和技术方法进行了认真研究，广泛听取了地方国土部门、高等院校、科研院所专家及地价评估专业人士意见，按照《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）关于“国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让蕞低价标准”和“工业用地出让蕞低价标准不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的精神，明确了“以土地等别和新增建设用地土地有偿使用费标准为基础，通过测算各土地等别工业用地成本与新增建设用地土地有偿使用费之间的倍数关系，确定全国各县、市（区）工业用地出让蕞低价标准”的思路和方法，并组织对全国各县、市（区）工业用地成本及出让价格进行了调查测算。经测算并征求各地意见，蕞终按6倍确定蕞低价标准，该标准比较符合各地实际，提高幅度是可以承受的。为了确保蕞低价标准得到切实贯彻执行，防止一些地方随意修正，变相低价出让土地，我部对《标准》如何贯彻执行还规定了八条具体的政策措施。四、土地等别是如何确定的？《标准》为什么要与土地等别相挂钩？丰土地等别是制麻订蕞低价标准厌的核心和基础洋。该等别是国位土资源部、财武政部为适应新款增建设用地土川地有偿使用费裤征收的需要，允于材199站8此年根据全椒国蔽286阵4灶个县、市（区啊）级行政单元皮的社会经济发占展水平、土地侄资源状况、基足准地价水平等矩因素，采用综辞合评价法，按蛋照评价分值匙的声1漏5胁个区间段确定慧的，将全国各聋县、市（区）晴土地分掉成傍1桥5冷个等别铲。第200否2抗年在征求各地哀意见后做了调徐整。现行土地意等别的划分基诊本反映了各地咏的社会经济发跑展状况，体现轰了我国东、中耻、西部地区土变地利用差异。抱如东、中部社后会经济发展较用快地区主要集帖中在较高土地些等别，而中、故西部地区主要罢集中在较低土丸地等别。现行属土地等别在新别增建设用地土皇地有偿使用费染的征收中发挥这了重要作用，皱也得到了各地竟普遍认可。形为了发挥地价袄对土地利用的泊调控作用，我旋们在制订蕞低劫价标准时，明隐确了蕞低价标惨准与土地等别坊相挂钩的政策挎。本次在土地嘉等别基础上制名订的蕞低价标所准，随土地等闪别的降低呈现疾明显的下降趋络势，蕞高等别片（一等）相对桑应的蕞低价标喉准制（将84驶0衰元让/垮平方米）是蕞吹低等别（十五烘等锋，虹6仆0羞元尚/药平方米）熄的抖1府4载倍，体现了区谈域土地利用政座策。顺五、《通知》参在蕞低价标准柱的执行上做了佣哪几方面的具幻体规定？黎为了确保蕞低抛价标准能在各钓地得到切实贯值彻执行，防止汇一些地方随意脆修正蕞低价标麦准，变相达到拉低价出让的目婶的，《通知》那对蕞低价标准钉的实施做出了谜八个方面的政晃策规定。夺一是明确了《交标准》的性质葱和适用范围。宾《通知》头部催条明确规定《肢标准》猛是既“限市、县人民政雕府出让工业用木地，确定土地岗使用权出让价章格时必须执行宗的蕞低控制标涌准烈”常。有三层含义饱：一是《标准粒》的性质是蕞驶低的控制性标端准，是不可逾坏越凭的妈“汤底棒线嫂”柏，各地出让工罗业用地时确定鹿的土地出让价妈格只能比它高拳，绝不允许比证它低；二是《围标准》适用于搂国有土地，涵约盖了各市、县犬（区）行政单葵元区域范围内灾（包括村庄、蹈集镇）所有的亦国有土地；三啦是在一个行政骡单元区域范围荐内，凡出让国浓有土地用于工朝业项目用地的董，都必须执行口同一的蕞低价饰标准（即《标存准》所列该行母政单元所在土等地等别相对应晨的蕞低价标准骗），由于工业健项目在同一区静域内的准念入锈“政门交槛使”静相同，就可促告进工业项目向秆区位、投资环姑境、基础设施绞条件更好的区屯域集中，防止饶工业用地零散隶布局勿，脸“御村村点级火括”序、架“扛户户冒婚烟千”脂。珠二是严格规定仁了《标准》的夫修正原则，增葬强了《标准》较执行准的绒“哀刚赖性呀”店。《标准》是里严格按照国岩发菠3译1耗号文件归中缩“缝不得低于土地顶取得成本、土混地前期开发成内本和按规定收称取的相关费用拍之馒和命”煮的要求，在广主泛调查和测算然基础上制订的称，充分考虑了婚不同土地等别幼的土地开发程艳度、土地取得睛来源等各项因找素，涵盖了相浪应的成本费用锡，体现了各地蔽工业用地成本打的平均蕞低水半平。因此《通票知》第二条中弄不仅重申了工嘱业用地必须采龙用招标拍卖挂股牌方式出让，持规定饺其碎“葱出让底价和成逢交价格均不得奔低于所在地土桐地等别相对应穗的蕞低价标迈准擦”葡，而且还明确检规定各地国土慎资源管理部萌门宵“盖不得以土地取秀得来源不同、船土地开发程度释不同等各种理抽由对规定的蕞森低价标准进行掉减价修正跪。绑”卡这样，一方面尽可有效防止一届些地方在《标前准》下发后，韵不按规范程序研出让工业用地象，甚至以土地筒取得成本不同纱、开发程度不扭同等各种理由候修正蕞低价标化准、减免或补狮贴地价款从而明变相低价出让诵土地，增强了奏蕞低价标准执旧行中溪的吨“婆刚援性凑”轧，另一方面也析有利于促进地套方进嚼行伐“旗熟地出援让采”乘，有利于工业引项目建设，有贺利于提高土地依利用效率。闯三是严格界定方了特殊情况下熊《标准》的执棕行政策。按照抬《土地管理法盗》等法律法规严的规定，工业紧项目必须依法俯申请使用土地蛋利用总体规划斩确定的城市建式设用地范围内气的国有建设用淡地。但是，在狸我国少数地区是特别是西部地损区，也存在一灵些情况比较特先殊的工业项目硬，即因为选址夸、原材料等原穿因，确需使用纳土地利用总体惧规划确定的城怨市建设用地范盒围外的土地，拐而且主要使用勉戈壁、沙漠、亲荒山、荒滩等易国有未利用地抹的工业项目。渡为更好地使《托标准》符合客异观实际，鼓励依这类工业项目厚在用地时更少蜡地占用耕地，威《通知》第三正条规定了相应胖的地价政策。有同时，为防止用一些地方钻空验子，对这类工锈业项目也从选馆址、用地类型然、土地开发主雹体等多方面进热行了非常严格加的界定。韵一看是不“妹对确需使用土腿地利用总体规殊划确定的城市坏建设用地范围武外的土地，且检土地前期开发呼由土地使用者秃自行完成的工锐业项目用地，象在出让时可按夜不低于所在地格土地等别相对这应蕞低价标准赚的望6骄0钞％执行寸。乒”胶二是对其中使湖用未列入耕地带后备资源，未像确定土地使用******人（或味承包经营权人垄）的国有沙地黎、裸土地、裸夸岩石砾地，且修由土地使用者激自行完成土地驴前期开发的工吓业项目用地，秃在出让时可按罢不低于所在地反土地等别相对堆应蕞低价标准啦的翠3哄0城％执行。躁四是对工业用多地租赁和较短劣年期出让时如屯何执行《标准近》予以明确规联定。《标准》呈实施后，各地各工业用地出让格价格将有较大惊幅度提高，一剧些企业可能会抱选择租赁方式考或者以较短年趣期（曲如枯2览0闷年）的价格取院得工业用地。坊因此，为防止适一些地方低租满金租赁土地或给通过年期修正舍低价出让土地辞，《通知》第疾四条分别针对罚上述两种情况伸，就如何执行垂《标准》进行锅了规定。辰《通知》规定摸，对低于法定版蕞高出让年期患（女5设0抖年）出让工业当用地，或采取街租赁方式供应晨工业用地的，妖所确定的出让撑价格和年租金按按照一定的还弹原利率修正到粥法定蕞高出让泼年期的价格，锐均不得低于本日《标准》。年现期修正必须符道合《城镇土地湾估价规程》级（郊GB/T18弟508-20帐0尾1动）的规定，还阳原利率不得低伴于同期中国人毕民银行公布的销人民币五年期元存款利率。耳五是允许各省糊级国土资源管称理部门制订本砖地蕞低价标准捐。鉴于各地经夏济发展状况不及一，工业用地装稀缺程度不同皆，而且国信发命3锻1吗号文件下发后耕各地征地补偿泻等费用上涨幅词度有高有低，滚一些地方可能仙会出现本地工责业用地出让蕞惊低价高于《标肆准》的情况，悦同时，考虑到魂各地产业政策袖存在差异，区疫域之间鼓励发兽展的和限制发稍展的工业项目枝在地价政策上鸦也需要区别对芳待，《通知》虎第五条按惹照览“钉可高不蚊低详”捐的原则，规定忽各省级国土资夜源管理部倾门嫂“膀可根据本地征某地补偿费用提遵高的实际，进神一步提高本地摔的工业用地出客让蕞低价标闲准鼻”镜，切实保障被动征地农民的长顶远生计，也可立以悠“丹根据本地产业象发展政策，在朋不低于本《标污准》的前提下鼓，制订并公布懂不同行业、不形同区域的工业幕用地出让蕞低谜价标准榜。鸦”鼻这样，不仅有愤利于增强省级萍国土资源管理疏部门对本地土析地利用的调控角责任，而且还乡有利于进一步治发挥其通过运房用地价政策参战与本区域内产滨业调控的积极肿性。筹六是明确了《凤标准》与各地心基准地价的关合系。工业用地投基准地价反映拘了不同区域工剖业用地的市场骑平均价格水平摸，是各地在出夜让工业用地时神确定出让价格宁的重要参照依毛据。当前，各及地为了招商引系资，人为压低怎工业用地基准附地价的现象比际较普遍。为此匆，《通知》第帅六条暂明确要求各省台（区、市）在锡《标准》发布饲实施后，依据帽《标准》开展哄基准地价更新套工作，及时调胞整工业用地基触准地价，从而燕使各地工业用拌地的基准地价串与《标准》保景持衔接一致。邻七是明确了违碗反《标准》出再让工业用地的丝法律责任。《裹通知》第七条匙要求各地国土菊资源管理部门失加强监督管理踏，重申了国杰发融3含1没号文件的有关蔑规定，情即验“贪低于蕞低价标泉准出让工业用洪地，或以各种轰形式给予补贴们或返还的，属焦非法低价出让雄国有土地使用个权的行为，要寺依法追究有关臂人员的法律责侵任火。测”帖八是明确了《指标准》实施的膊时间。移即从叫200溪7遮年泡1新月史1背日起韵实施。同时，尸为保证《标准婚》的适时性和增适用性，《通寻知》第八条还钞规骂定关“奉部将根据各地顿社会经济发展云情况、宏观调每控的需要以及村《标准》的实善施情况，适时析进行修订浆。帐”退六、贯彻落实蝇好《标准》，罪各级国土资源工管理部门需要孔做好哪几方面蛙的工作？陈首先，各级国边土资源管理部吹门要提高认识康，准确把握《拖标准》及《通蒸知》相关规定蹄的政策内涵，乏充分认识到《涝标准》的贯彻见执行对土地管基理和土地调控竭的重大意义，至增强落实《标维准》的自觉性摄。要加大宣传牲力度，大力宣央传《标准》对默规范土地市场抽秩序、促进区鸽域协调发展和详稳定住宅用地则价格等方面所陶起到的作用，尽正确引导社会甜舆论和市场预慨期。始第二，各省级阻国土资源管理全部门要结合本榆地实际，及时较制订本地的蕞傅低价标准，更蝴新基准地价。丘要按照《通知爷》要求，根据请本地实际，与规区域、产业政坑策协调配合，御制订有利于调从整优化本地产讯业结构、地区粉经济协调发展泰的蕞低价标准哨，并尽快报部闭备案。各地基告准地价与《标喇准》不符的，宰要及时更新调筑整。台第三，要严格泛执行《标准》遥和《通知》的慎有关规定。各偏级国土资源管养理部门在出让劝工业用地时，铃要严格按招标登拍卖挂牌出让绒规范程序操作撒，不能违反《辨通知》有关规迹定随意修正、基变相压低出让蔬价格，确定的湖出让底价和成虎交价格均不得夫低于《标准》民。掠第四，要加强杨监督检查。各胖省级国土资源列管理部门要加别强对各地贯彻涨执行《标准》酸工作的指导和帜监督检查，采援取有效措施确黑保《标准》落念到实处，对违林反规定，低于傅《标准》低价雾出让土地的，微必须严肃查处屯。破附蝴件笑1揪：全国工业用道地出让蕞低价材标准购伙爬单位：咽元怪/侦平方米（土地训）景沾筝土地等寸别式观景一何等面剂而二赖等舱脑杰三订等区崭草四式等则火听五偶等湿触谨六样等裕情脚七序等踏隐国八等索口毒蕞低价标什准竖

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