土拍揽金519亿芜湖上半年土地市场行稳致远！
这几年，国内房地产市场周期循环越来越短，市场震荡也愈发频繁。从五年一周期、三年一周期，变化为现在的一年半、甚至一年一个周期。
2021年的上半年，安徽省住宅市场销售还在火爆如斯，土地市场更是高潮迭起：“限地价”、“限房价”、“摇号”、“竞基础及配套设施代建资金”，开发商绞尽脑汁拿地，土地的实际成交价突破纷纷突破历史新高，对比2022年上半年，短短一年间，便恍如隔世。近期笔者给大家分析过滁州、蚌埠的土地市场，今天我们来看看省内另外一个重点城市 —— 芜湖。
芜湖市城市定位为省域副中心城市，从城市定位角度，芜湖对标的是江苏省苏州市，浙江省宁波市，受合肥、南京双都市圈辐射，属于长三角城市群成员，依托长江黄金水道，打造沿江综合交通走廊，依托港口和产业经济，成为安徽省经济第二大城市，并且经济仍处于高速发展的轨道上。芜湖在经济一路狂奔的同时，土地市场表现如何？
芜湖市上半年（不含县城、繁昌、湾沚）共成交7宗涉宅用地，流拍3宗，暂停出让1宗，实际入市土地成交率达到70%，对比省内其它地级市，芜湖上半年市场交出了一份非常出色的答卷。
成功出让面积约830.35亩、成交价51.936亿元、成交楼面价4799元/㎡；成交建筑面积108.22万㎡，预计后期入市新增住宅约9500套。
芜湖市2022上半年土地市场供求情况
2022年上半年涉宅用地成交数量同比下降30%、成交面积同比下降40%，成交金额同比下降12%。
对比2021年上半年的数据：今年芜湖土地市场的成交数量、成交面积均有一定程度下降，但从成交金额看并未出现太大波动，若非疫情和住宅市场信心下滑影响，芜湖的涉宅用地成交金额甚至可能高于去年同期！
芜湖是如何在整体市场环境下行的情况下，仍维持如此高的土地成交率和土地成交总额呢？笔者梳理了上半年芜湖土地供求分布，从其中能够发现一些端倪：
芜湖上半年实际供应涉宅用地9宗（2210号与2205号地块为同一宗地，2211号与2208号地块为同一宗地），大部分位于核心三区（鸠江区、镜湖区、弋江区）范围，因此房企拿地热情相对较高，只有2203号、2204号地块因区位偏僻，蕞终未能成交。
从2022年上半年的土地供应分布和成交情况可以看出，芜湖市通过保持核心区优质土地持续供应，避免了在市场低谷期土地大量流拍，保持了市场平稳发展的状态。那么芜湖今年的住宅市场和供地计划，对于土地市场又有哪些影响？
芜湖2022年度住宅用地供地计划结合了城市定位和发展方向，加速江北片区产城融合，在充分保障江南片区用地需求同时，大幅增加大龙湾片区供应量。总体而言，城市的外围区域（江北片区、大龙湾、三山区）供地量增加，核心三区（镜湖区、鸠江区、弋江区）计划供地约1300亩则有所减少，因此土地市场若偶尔出现流拍现象，也属于正常情况。
2022年上半年实际土地供应量，相比供地计划有大幅缩水，部分土地受疫情影响甚至一度暂停供应，另外芜湖市的土地价格预期比较高，部分土地起拍楼面价达到约6800-7400元/㎡，超过了除合肥以外安徽省的其它地市，以上都是芜湖土地流拍的客观原因所在。
从2021年底起，芜湖的商品住宅市场成交量出现了一定程度的萎缩，这也跟全国市场的大环境有关系，房企的不断暴雷，疫情还在持续影响人民生活，几个支柱性行业又受到了政策的严控，导致购房者纷纷持币观望。所幸芜湖市场的库存量相对较少，库存出清周期一度仅有4个月左右，因此即使成交量缩减，整体市场发展相对依然相对健康。
从上图可以看出，在芜湖开发的大部分房企的实力，还是比较强的，其中伟星是长期深耕芜湖的房企，在当地拥有区别于其它房企的品牌号召力，市场占有率也很高，因此伟星是有意愿继续在芜湖大展拳脚的。海创、安展、碧桂园、高速、保利等房企也在芜湖发展了很长时间，预计下半年依然有较大的拿地意愿。招商、杭州大家等新进芜湖的国企资金实力十分雄厚，因此笔者预计，芜湖的优质地块下半年依然能吸引到众多房企参与竞拍。
（政策来源：芜湖市政府官网，具体内容以政府公告为准）
虽然芜湖土地市场热度相对较高，但想走出住宅市场成交的低位，还是需要政策的支持，因此芜湖在4-5月对贷款政策、利率、公积金、人才购房等多方面进行了调整，而芜湖的市场基本面和经济面相比省内其它地级市要更加优越，因此笔者认为，若无重大调整，芜湖的住宅市场将会比其他地级市更快走出低谷，也能够进一步拉动土地市场需求增长。
1、受到房企躺平、疫情、全国市场信心等因素影响，芜湖住宅市场的成交量同比发生腰斩，但芜湖市根据具体情况调整了供地策略，优质土地的集中供应和政策的及时调整，一定程度上增强了房企在芜湖拿地的信心，并且芜湖有着伟星、高速、保利、海创等资金实力雄厚的深耕型房企，因此，笔者预计下半年芜湖土地市场的趋势将稳中向好。
2、拥有省级副中心定位和坚实经济基础的良好支撑，芜湖是目前安徽省仅次于合肥的优质市场。住宅成交量短时下滑或许是一件好事，能够帮助芜湖筛选出资金实力和建筑品质更强的房企，给予芜湖市场更好的未来！
3、优质地块抢先推，一方面是对地块成交有一定的保障。同时也会吸引更多开发商关注。另外，一批次地块出让的热度跟结果，会直接影响到二批次的成交。这个也是为什么合肥能实现两次集中供地双赢的局面！
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