用地｜乡村振兴土地流转的几种方式

admin2年前 (2024-09-27)芜湖产业信息78

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　　土地流转是指土地使用权流转。土地使用权流转，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。

　　土地流转，是为了鼓励农户能够将承包的这片土地向更多的专业户、农业户流转，从而更好的发展农业规模经营。

　　1、是农业经济结构和产业结构调整的需要

　　调整农村产业结构，是发展农业，振兴农村经济的重要举措。一方面，随着城镇化进程的推进，城市二、三产业的迅速发展为农民提供了更多的就业渠道，农民外出务工数量增加，有更多的耕地可以流转；另一方面，农村经济结构的调整，跳出以往发展的固定思路，发展新型农业和现代农业，这就要求集约土地发展生产，提高生产资料的利用率，提高农民的经济效益，这在很大程度上加速推进了土地流转的发展。

　　2、是拓展农民就业空间、增加农民收入的需要

　　农村土地流转，解除了农民对土地抛荒的顾虑，拓宽了农民的就业渠道。既可以通过转入土地流转，成为土地种植大户，利用先进的科学技术和机械作业进行适度规模经营，提高土地产出率而获得更多的收益。也可以转出土地进入到二、三产业，不仅可以获得土地流转费还可以外出务工获得工资收入等。

　　一方面，通过土地流转可以解放出更多的劳动力转移到非农产业就业，甚至转移到城镇定居生活，降低农业人口比例；另一方面,也吸引了城市的资金、技术、人才等要素向农村流动,提高了农村经济效益,这有助于城乡差距的缩小,有助于城乡一体化的实现。

　　优点：能完全控制土地，发展什么种植项目自己可以说了算，土地可以集约化、规模化种植。缺点：前期资金占用量大，雇佣人工，运营成本大（人难管），土地全部集中在你手里头，风险大。

　　也叫土地银行，这种模式是不想种地的农民把土地都给合作社，合作社把土地再转租给想租地的农民、家庭农场、种植大户，合作社挣其中的差价。

　　优点：自己不承担种植风险转，租给想承包土地的人。

　　缺点：如何合作社将土地转租不出去，就要合作社去运营这些土地合作社的运营成本就增大。

　　土地服务型全托是产前、产中、产后的“一条龙”服务模式，合作社收取服务费，在合同里注明各项附属条件，并向农户保证达到定额的产量。

　　优点：先收费，后服务，合作社的利益有保障，不承担自然灾害风险。

　　缺点：农民接受起来慢，而合作社挣的是只是服务的钱。就是农民出一定的费用把自己的地托付合作社种植管理（收割单算），而收的粮食全部归农民自己所有。

　　农民将土地委托合作社全权管理。合作社每年给农民定额的租金或分红。

　　优点：合作社可以先不给农民钱去运作土地，年底给老百姓分红或固定收益。

　　缺点：开始让老百姓相信你难，自己承担种植风险。

　　有的地方也叫菜单式托管。合作社和农民商量，选择一些服务项目，服务结束后由农户验收作业质量。

　　缺点：选择的多样性管理难，利润点低。

　　入股模式被看成合作社蕞高级形式，农民用土地作股加入合作社，参与合作社经营，利益共享、风险共担，是合作社未来的主要运营模式。

　　优点：合作社和农民共担风险，不占用大量资金。

　　缺点：农民说退社就退社，对土地的控制力度弱。

　　04 各地集体建设用地流转模式

　　中国基层自发试点集体建设用地使用权流转，蕞早可追溯到1992年广东海南。而1999年国土资源部首先批准安徽芜湖开展流转试点以后，各地积极试点并形成了各具特色的模式。

　　海南市是经国务院批准的全国农村改革实验区之一。南海市县，乡两级政府从1992年开始，利用大量本地和外地资金在当地投资设厂的机遇，在不改变土地所有权性质的前提下，将集体土地进行统一规划，以土地或厂房出租结企业使用，打破了国家统一征地垄断农地非农化的格局，为农民利用自己的土地推进工业化留下了一定的空间。海南市让农民以土地的权利参与工业化，以集体土地低成本地启动了工业化，既促进了地方经济发展，又惠及农村和农民，为整个海南工业化的提升创造了政策环境和基础设施。

　　福建省古田县自1994年正式允许集体建设用地流转。其特点是：在本集体内部流转，则不改变集体土地所有权，只需经所有者同意并到土地局办理变更登记即可；在本集体外部流转，则需将集体土地所有权转为国家所有，原土地使用者向集体所有者缴纳土地取得费作为征地3费（土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费）。流转各方及土地所有者签订各有关协议书，并按一定的标准收取土地转让收益金。

　　1996年《苏州市农村集体存量建设用地使用权流转管理暂行办法》开始了规划区内外分别对待的政策：苏州市城区规划区、县级政府所在地的镇及省级以上开发区范围内的集体存量建设用地“转权让利”；上述范围外的集体存量建设用地“保权留利”.2002年根据国土资源部对苏州市征地制度改革试点方案所作的批复，苏州市在城镇规划区内全面探索国有土地和集体土地“两种产权，同一市场，统一管理”的新途径。城市规划区内外的存量和新增集体建设用地直接入市流转，实行不同用途的蕞低保护价。

　　2001年《湖州市区农村集体建设用地使用管理试行办法》，确立了各类集体土地所有者法律上平等，流转必须取得所有者的书面同意的原则；区分了集体建设用地在所有者与使用者之间的供应，使用者之间与他方的流转。无论存量还是新增的都纳入集体建设用地使用管理，使用必须符合土地使用总体规划和乡（镇），村建设规划及土地利用年度计划。制定并公布集体建设用地指导价和蕞低保护价，并适时调整。收益主要用于对原承包农户的补偿，土地保护开发，基础设施和公益事业建设以及本集团经济组织成员的社会保障。

　　河南省安阳市制定并颁发了《安阳市集体建设用地流转管理试行办法》，将集体建设用地流转定义为“土地所有权不变，土地经营权发生转移的行为”，并确定了“产权清晰，有序有偿，合理分配，总量控制，计划调节，统一管理”原则。流转收益分配按照所有者和管理者利益兼顾的原则，在所有者和管理者之间进行分配。无论是新增建设用地还是存量建设用地，所有者和管理者的收益都按4：6的比例进行分配，农民宅基地的流转收益按所有者和管理者8:2的比例分配。

　　1999年11月24日，经国土资源部批准，芜湖市成为集体建设用地流转试点市，并制定了《芜湖市农民集体所有建设用地使用权流转管理办法(试行)》。实行农民集体所有建设用地使用权有偿，有限期，有流动的制度，按地价对土地使用者或承包者进行补偿。突出规划与计划的作用，将集镇建设用地及农民集体所有建设用地流转管理纳入土地利用总体规划，村镇规划，在规划所确定的规模内流转，试行计划管理，总量控制。2002年调整了土地流转收益关系，市政府退出分配，改为土地所有者与乡（镇），县政府按5:4:1分成。

　　2001年顺德由国土资源部和国务院法制办批准作为广东唯一的农村集体土地管理制度改革试点地区，通过征地补偿市场化，集体土地资源控股化和固化，集体建设用地流转等试点，解决农民集体土地财产权利不能通过市场实现的问题，集体建设用地流转必须符合土地利用总体规划和城镇建设规划：建立集体建设用地基准地价，定期公布，作为政府向土地所有者核收流转收益金的依据；流转可采取招标，拍卖，竞价或者协议方式进行，流转双方当事人须签定流转合同并备案，向土地所在地的区国土资源部门申请登记。

　　2007年成都市作为全国统筹城乡综合配套改革实验区，出台了《成都市集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》。按照城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩方式，通过实施土地整理取得的集体建设用地指标在所有权不变的前提下，可以有偿，有限期流转。土地所有者持经村民会议2/3以上成员2/3以上村民代表同意流转的决议和集体土地所有证，向当地国土资源部门提出流转申请，经县级人民政府审批后核发批准书。流转价格不得低于区域蕞低保护价。收益归农村集体经济组织所有，优先用于农民的社会保险。

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