符合条件的城区工业用地可用作商业服务业
在老三区一些的核心地段，有心的市民或已见多了此类不协调的城市景象：周边早已矗立起成片的都市住宅区或者商业区，中间却夹杂着一片老旧的工业厂房，其中一些也许早就被废弃了。
现在，这些老厂房迎来了“新生”的机会。昨天市国土资源局发布消息，在市政府新近出台的《关于调整工业用地结构促进土地节约集约利用的意见（试行）》中，专门就城区工业用地“退二进三”——即变工业用途为商业服务业用途，作出了明确规定。
按照新政策，工业企业可以通过两条途径让老厂房“新生”。
其一，利用原厂房发展商业服务业。对于老城区内暂未列入改造计划的工业企业，政府允许企业自身对低效、闲置厂房进行改造；在建设用地使用权人不变、土地登记用途不变、建筑物不变的前提下，经批准允许按商业服务业及设计、研发、产品展示等生产性服务业功能使用。企业需每年暂按该地块所在区域的商业用地基准楼面地价与工业用地基准地面地价的差额的2．5％左右，缴纳临时改变土地用途的土地收益。
其二，将土地性质由原工业用地转变为商业服务业用地，再自行改造升级老厂区。政策明确，符合下列4个条件的工业用地，可以以协议出让方式改变为商业服务业用地：1.国有建设用地使用权供地批准时间在2002年7月1日前；2.未列入政府区块改造计划或政府收购储备计划；3.符合城乡规划、不影响周边其他地块开发，同时在扣除道路、公共绿化等公建用地后，可开发或相邻地块经转让后联合开发的土地面积不少于5000平方米；4.改变土地用途后，仅限于企业自用或出租，不得分割销售、分割转让和分割办理权证，禁止开发商品住宅。走此途径，企业需与国土部门重新签订建设用地使用权出让合同，并按照一定标准补缴土地出让金。
同时，新政策也规定，对未经政府批准、擅自将工业用地改变为商业服务业用地的违法行为，要进行集中整治，联合查处。
对于因实施城乡规划或者其他公共利益需要搬迁的城区工业企业，新政策明确，如果其产业属政府鼓励类或重点扶持类的，经依法审批，可以通过土地置换方式，迁入工业园区（基地），以协议出让方式获得新的工业用地使用权。
具体方式是，对于老厂区土地及其地上建筑物、附属设施，政府将按规定进行货币补偿，然后收回土地。而企业新置换的土地仍为工业用地，其面积应小于或等于置换前的合法用地面积，使用年期为置换前工业用地的剩余年限，并要按现时点市场评估价全额缴纳土地出让金。
今后新出让的工业用地将试行分阶段出让的新方式。原先企业拿地后，一般可一次性获得50年的土地使用权，而今后，国土部门一般先与企业签一份不超过5年的出让合同，然后再视企业履行合同情况，分阶段签新的出让合同。
这其中，每个阶段的出让金，按年均出让金与出让年限的乘积计算；在每个阶段的出让合同中，会约定需前一阶段验收合格后，企业才可支付下一阶段出让金、办理土地登记。同时，今后市里将建立多部门的竣工复核验收制度，对验收不合格的，允许限期整改一次；整改后仍不合格的，后一阶段出让合同不生效，待前一阶段合同期满，建设用地使用权由国土部门收回，已建房屋按评估金额进行货币补偿。
此外，新政策鼓励企业提高现有工业用地的土地利用效率——主要是鼓励企业利用现有厂房、土地或通过淘汰落后生产能力，腾出空间开展技术改造。
对工业企业通过技术改造，在不改变土地用途且符合城镇规划的前提下，压缩超标的绿地面积和辅助设施用地、扩大生产性用房的，或对厂房加层改造、利用地下空间等途径提高工业用地容积率的，政府不再增收土地价款。
而对因各种原因造成土地特别是园区（基地）内土地低效利用的，可采取土地置换、协商收回等多种途径，由县级人民政府依法将土地收回（购）后，重新供应给符合产业导向、园区（基地）产业要求的企业。
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