规划面积超3万亩!三江口片区重点区域城市设计方案招标!
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近日，福州市自然资源和规划局发布关于三江口片区重点区域城市设计方案征集工作项目预公告。公告显示，福建兴诚建项目管理集团有限公司受福州市自然资源和规划局委托，对委托三江口片区重点区域城市设计方案征集工作项目进行公开招标，现按规定对本项目公开招标文件进行预公告。
规划建设三江口片区，以一流标准全面加速推进文化传承、生态修复、道路交通、产业发展和民生配套设施完善，做好疏解老城、建设新区的文章，坚持规划引领，统筹谋划，按照“一张蓝图绘到底”，努力建设让人民满意的城市新区。为更加坚定实现三江口片区规划目标，加快推进各项建设及品质提升工作，打造福州市的城市客厅和东南门户，现开展福州市三江口片区重点区域城市设 计方案征集，补足该片区详细规划阶段的城市设 计内容，为下一步规划工作提供系统性、框架性的设计指引。
二、技术和服务要求（以“★”标示的内容为不允许负偏离的实质性要求）
研究范围（区域研究深度）：西至连江南路，南至则徐大道-福峡路，东临闽江，面积约 4120 公顷，包含会展片区、黄山片区、三江口片区和三江口片区重点区域四个片区。规划范围（详细城市设 计深度）：位于三江口片区重点区域内，东至福泉高速连接线，西至福峡路、敖里路，南至闽江，北至潘墩路，面积约 2048 公顷。
方案征集编制深度根据《福建省城市设 计导则（试行）》单项城市设 计要求，按照修建性详细规划阶段城市设 计的深度进行编制。
方案征集分两个阶段。排名前列阶段：以完成研究范围的总体策划和规划范围概念性方案为主；第二阶段：排名前列阶段中选单位按照修建性详细规划深度深化方案。
排名前列阶段的中选单位，应在第二阶段对其余几家的方案进行优缺点总结分析，取长补短，在适当整合各家方案的基础上，完成深化方案。
全国十大区域性铁路客运交通枢纽之一，于 2008 年动工，2010年投入使用。地铁一号线、五号线经过火车南站。在建的福厦高铁（福厦客专）是国家“一带一路”建设重点工程，连接福州、莆田、泉州、厦门和漳州，全长 278公里，设 计时速350公里，沿线座，福州站点位于火车南站。这条铁路建成通车后，福州至厦门的列车运行时间将缩短至 1 小时，预计 2022 年全线具备开通运营条件。
区内火车南站西侧片区已基本完成城市化建设，主要为商业商务和居住功能；其余片区主要以城中村、工业厂房与自然山体为主。区内分布有 2 处历史建筑保护群（黄山历史建筑群和城南历史建筑群）。
根据《福州市山体保护规划》，区内有 2 座一级山体：北面城门山，较高海拔 152.3 米；南面清凉山，较高海拔 154.0米；1 座二级山体：黄山，位于三环路以北，较高海拔 74.8米。
本片区位于三江口片区研究范围内的西南部，南临乌龙江，紧邻三江口、会展、螺洲等功能片区，承担着大三江口片区内2条重要城市景观轴，即西起乌龙江，东至闽江，贯穿火车南站的东西向城市景观轴和沿潘墩路贯穿海峡国际会展中心，联系城市-闽江-鼓山的城市景观轴，展示福州山水的门户形象，地理位置重要。
根据在编的福州市国土空间规划，该片区主导功能包括综合交通枢纽，商业商务和环境舒适的生态宜居功能。
按照义序机场净空保护要求，片区限高在20-180米。
（五）轨道交通线 号线及延伸段已开通运营，全长 29.5 公里，本片区范围内共设有站点 7 个；在建 6 号线位于本片区东部，沿福厦高速连接线 号线由螺洲方向接入本片区至火车南站综合交通枢纽；在建 4 号线位于片区中部，在片区内设有 2 个站；四条线路在林浦站、城门站设有换乘。
三江口片区重点区域具有得天独厚的自然资源和交通优势，是福州可塑性蕞强、开发潜力较大的优质地块之一，该片区开发要明确开发理念，提高片区定位和建设标准，凸显片区特色，充分考虑片区地下空间开发与综合利用，全面提升该片区规划设 计品质。方案应突出以下几个部分内容：
（一）方案对标国内外重要交通枢纽门户、城市门户片区，落实三江口片区重点区域发展定位，按照“城市会客厅”的定位提出研究范围的总体发展空间结构，并优化总体功能布局，明确各片区的规划管控指引。
（二）方案应进行交通和地下空间专篇设 计，加强交通组织研究，对重要节点的地下空间进行深化设 计。
（三）方案应充分考虑地铁优势，轨道交通 1 号线 号线 号线等在研究区设有站点，应结合站点谋划 TOD开发，统筹考虑周边用地布局及交通组织，提高土地利用效率。
（四）方案的建筑设 计应能体现地方特色，符合当地技术规定，充分考虑在建筑和街道之间创造舒适宜人、与周边山水环境相融合的城市空间。
按照打造城市新区“智慧城市”的目标，应用人工智能技术，提出智慧化载体的软硬件配套需求，并同步纳入片区规划方案中。
通过现场踏勘和有关资料收集，了解三江口片区现状建设情况和有关规划情况；复核生态红线、基本农田、生态林地等基础数据以及文物、历史建筑（群）、古树名木等资源分布情况，总结现状各方面存在的问题。
南台岛三江口片区重点区域的开发建设，位于城市多条轨道交通交汇的重要节点区域，同时也位于闽江沿线重要的滨江地段和“城门山-清凉山”景观廊道，其发展定位极为重要。
2.1 在充分掌握现状及背景条件的基础上，科学分析地区特色与资源，客观研究地区发展态势与需求，准确把握发展条件与机遇，明确南台岛三江口片区重点区域的发展方向、目标定位。
2.2 落实在编的国土空间总体规划和相关专项规划成果，并对原控规规划成果进行实施评估，特别是功能定位、开发容量等方面进行评估，为本轮开展的规划设 计提供科学合理、具有建设性的评估结论。
2.3 整合各专项规划成果，分析各专项规划特别是山体保护、防洪排涝等规划在实施过程中存在的问题，把三江口片区重点区域作为城市重要门户节点，统筹居住、产业、公共服务等各类用地布局。
2.4 加强片区与周边区域的联系，统筹考虑与周边文化、自然等资源的联系，可结合三江口片区重点区域的发展定位对周边功能布局提出优化建议，促进周边区域协同发展。
对各类功能的开发量和占总开发量的比例进行论证，深化、细化核心功能，提出适宜的空间形体方案，并做出具体安排。城市设计布局方案应能够体现整体空间结构与形态，构建良好的城市空间景观轴线，发掘和提炼独特的城市景观要素，提出城市建筑高度控制原则，明确建筑高度分区，确定城市重要视廊及控制要求（原则上不得突破机场限高）。
根据功能布局和使用需求，确定规划范围内绿地及滨水系统，统筹安排公园、滨水空间、绿地、广场等，构建等级清晰、结构明确、方便可达、类型丰富的公共空间体系。对主要轴线、节点、特色区域等进行综合分析，明确各部分之间的空间关系，构建完整的景观系统。
结合项目定位，深入研究重点区域、重要节点的布局、风格、色彩、材料使用等因素。环境设 计应研究该地段的地理特征，如地形、水系、竖向、风环境等，挖掘文化内涵，创造独特的空间环境，根据具体情况适当增加水面率。设 计时应兼顾道路竖向与场地竖向的关系，采用现实可行的实施方法。
围绕南湖公园、三江口地标地块、规划交通站点周边、黄山村历史建筑群和城南村历史建筑群等重要区域进行规划回头看，对片区内可开发用地功能布局、交通组织、空间景观、开放空间、绿地广场、视线通廊与景观节点等提出规划思路与管控指引。对历史建筑群提出保护利用思路。
按照引导高层建筑布局、优化整体天际轮廓线的要求，提出建筑形态和建筑高度控制要求；按照延续地方建筑优秀文化传统、强化城市风貌特色的基本要求，结合不同使用功能，提出建筑风格引导要求。参照《福州市中心城区色彩规划》、遵循统一中求变化、维系城市文脉、凸显地方特色、与自然环境相协调等原则，提出建筑色彩引导要求。历史建筑方面，应结合历史建筑的保护要求，提出合理的空间布局方案以及建筑利用方式。
合理组织与城市交通、主要活动场所有机衔接的人行活动通道系统（包括地面、地下及空中部分），对车行系统、慢行系统、通道尺度、断面、绿化环境、服务设施、空间转换、出入口以及两侧界面等深入研究，保持通道的安全、舒适、便捷等，营造有序的交通环境。
（1）道路设计。规划范围内的干路在上位规划中基本明确，其它支路尽量尊重上位规划的要求，若确需调整，要具有周密的分析论证。
（2）机动车交通组织。在对地区交通系统进行梳理的基础上，通过交通分析，对规划范围内的机动车交通组织提出优化方案和建议，在生态优先理念下保证区内机动车通行的畅通。此外，规划还需对规划范围内的停车设施提出相应布局方案与建议，以满足未来交通活动组织的需要。
（3）轨道交通。轨道交通 1 号线 号线 号线等在研究区设有站点，应结合站点谋划 TOD 开发，统筹考虑周边用地布局及交通组织，提高土地利用效率。
（4）慢行交通组织。组织好各类人流，建立安全、舒适、立体的步行交通系统，保证地上、地下步行系统的连续性和通畅性。合理设置自行车道以及自行车停放点。
加强地下空间的开发利用研究，确定规划范围内各类地下空间系统的总体规模、平面布局、分层布局和功能业态分布等。提出城市公共地下空间开发利用的功能、规模、布局等控制要求。结合各类地下空间设施系统开发建设的特点，对地下空间使用权的出让、地下空间开发利用与建设模式、运营管理等提出建议。
以建设“智慧城市”为目标，探索大数据智慧技术应用设计与实践。
提出编制方案的可实施性和分期实施计划。
在排名前列阶段的基础上进行深化。
对各类功能的开发量和占总开发量的比例进行论证，深化、细化核心功能，符合《福建省城市规划管理技术规定》、《福州市城市规划管理技术规定》，核对日照标准，对各地块的土地用途、建筑总量、建筑密度、容积率、建筑限高、绿地率等控制性指标和指导性指标提出具体要求；提出适宜的空间形体方案，表现重要区块、重要廊道（通道）、关键节点等结构性空间要素。
分析研究该片区的总体风貌特征，主要对建筑布局方式、群体形态、高度、面宽、高宽比、贴线率、立面设 计以及色彩、材质等深入研究，同时兼顾建筑节能要求，形成建筑设 计导则。鼓励对居住建筑提出现代化、智慧化建设标准。
进行交通专篇设计，合理组织与城市交通（含轨道交通）、主要活动场所有机衔接的人行活动通道系统（包括地面、地下、空中部分），对车行系统、慢行系统、通道尺度、断面、绿化环境、服务设施、空间转换、出入口以及两侧界面等进行研究，保证通道的安全、舒适、便捷，营造有序的交通环境。在对地区交通系统进行梳理的基础上，通过交通量测算等分析方法，对规划范围内的机动车交通组织提出方案，对规划范围内的停车布置提出相应方案与建议。组织城市步行空间，建立安全、舒适、立体的步行交通系统，保证地上、地下步行系统的连续性和通畅性。
进行地下空间专篇设 计，确定规划范围内各类地下空间设施系统的总体规模、平面布局和竖向关系等；结合各类地下
空间设施系统开发建设的特点，对地下空间使用权的出让、地下空间开发利用与建设模式、运营管理等提出建议。对各开发地块地下空间与公共地下空间之间的联系进行详细控制；细化规划范围各开发地块地下各层设 计，提出城市公共地下空间开发利用的功能、规模、布局等详细控制指标，以图则形式表达。
（五）建筑方案设 计分析研究项目的总体风貌特征，对规划范围内的各开发地块进行方案设 计，对建筑布局方式、群体形态、体量、高度、屋顶形式、立面设 计以及色彩、材质等深入研究，优化滨水天际线，注重滨水区空间形态和特色塑造。同时兼顾建筑节能要求。对重要节点的居住建筑提出符合公共、智慧、低碳的要求，能体现现代化、地域化文化建筑的内涵和风貌，以图则形式表达。
（六）近期重要项目空间实施策划应用城市经营理念，创新投资建设运营机制，梳理可开发用地，合理确定开发时序，提出近期重点项目空间实施计划。
（七）提出土地开发思路，切实指导土地开发建设根据现状情况及未来发展建设，对规划范围内的土地使用和开发强度进行经济性测算，综合考虑环境与社会效益，分析投入产出的经济效益，保证综合效益较佳。
三江口片区规划回头看专题研究、综合交通专题研究、智慧城市专题研究、地下空间专题研究、城市更新经济测算专题研究。
综合阐述规划背景、现状条件分析以及上位规划相关要求；评估已编在编规划；研究分析说明发展定位、规划目标、规划原则、规划策略、各片区功能定位与管控指引、总体空间格局、城市设计构思方案、空间结构与形态设 计、功能与用地布局、重点区域管控指引、道路交通及市政设施支撑保障体系等内容。
要求图文清晰、完整、规范，能清楚表达设 计意图和内容，图纸规格尺寸齐全、准确，须标注比例尺，同类图纸规格应尽量统一。文件的文字说明和文字标注均须采用中文简体。第二阶段设 计成果图纸达到修建性详细规划阶段城市设计深度，图纸包括但不限于（以下均为图纸设 计深度要求，出图比例不限）：排名前列阶段概念性方案概念性规划设计成果，应至少完成以下图纸：
对场地的地形地貌、景观和历史文化资源、现状建筑状况、土地利用现状、道路交通现状、开发建设状况等进行全面分析和评价。
（5）研究范围道路交通及交通设施规划图
（6）研究范围开放空间与慢行系统图
（7）研究范围开发强度分区控制引导图
（8）研究范围建筑高度分区控制引导图
（9）研究范围重要市政设施规划图
（10）规划范围地下空间利用引导图
（11）规划范围城市设 计总平面图：应清晰反映整体空间布局，包括广场、水面、绿地公园、建筑等，以及周边环境、与道路的衔接关系等；
（12）规划范围总体鸟瞰图（白昼图、夜景图）
（14）规划范围重要节点设 计图及效果图（南湖公园、历史建筑群等）
第二阶段深化方案，由中标单位对排名前列阶段图纸进行细化，并至少增加以下图纸：
（17）城市设计总平面图：应达到修建性详细规划深度，总平面设 计应满足省市技术规定、日照、福州市建筑景观导则等规范要求。
（21）控规深度的城市道路和主要标高竖向控制图
（22）给水、污水、雨水、电力通信等市政工程规划图
（24）主要界面天际线）规划范围各开发地块城市设 计图则（根据城市设计，结合规划管理与审批要求，以图则形式表达规划控制要素，包含用地性质、建筑高度、容积率、建筑密度、绿地率、建筑界面、退距；地下空间边界、标高、接口；建筑风格、色彩控制要求；相关配套设施控制要求以及其它需要进行地块控制的内容。）
（26）其他能反映城市设 计意图和内容的图纸
1.以上成果图纸按 A3 规格装订成册，蕞终成果提交不少于12套。
2.表达规划设计主要内容的展示图纸一套，图纸内容比例与编排由设 计单位自定。图纸要求为 A1 规格，所有展示图纸必须裱贴在轻质板上。
★3.电子文件：全部设 计成果均应制作成电子文件，文本文件采用 Microsoft Word、Powerpoint 或pdf格式文件。设计图形文件采用Auto CAD 的dwg（2008 版本）格式文件。电脑渲染图等图片文件，应为 JPG 格式。提交以上电子文件 1套。
★4.汇报展示用多媒体电子文件 2 份，中文配音，要求采用 AVI 或 MP4 格式系统，时间长度分别按简版 8-10 分钟与详版不超过 30 分钟控制。
1.规划设 计成果必须符合本设 计任务书中提出的有关规划设 计条件、内容等方面的要求。
2.图纸和文本文件必须做到清晰、完整、尺寸齐全、准确，同类图纸规格应尽量统一。
4.成果内容、附送内容及汇报过程中均不得出现设 计单位或设 计责任人等的名 称、标记等。
5.所有应征文件的文字及汇报内容须采用中文或中英文对照形式，如中文与英文文本有不一致之处，以中文为准。
计划于 2021 年 11 月 15 日前通过标书评审并发布招标公告；2021 年 12 月 25 日前完成概念规划方案，组织召开概念方案专家评选，确定中选方案；2022 年 1 月 15 日前提交方案提请市政府研究。
1、若甲方对时间进度有特殊要求时，应配合调整，根据甲方时间要求配合调整汇报时间。2、项目现场勘察、设计、讨论所有涉及的差旅费、文本装订等费用由设 计单位自行承担。
3、优胜设 计团队的主创设 计师及项目负责人应参加甲方组织的现场踏勘、技术交流会，成果汇报会及评审会等，现场调研及成果汇报等赴榕时间不少于 15 日，按要求提供相关书面及电子材料，并根据会议要求修改完善设 计成果。
4、优胜设 计团队应配合指导该片区相关项目建设，配合做好相关建设项目咨询工作。
5、优胜设 计团队应配合甲方就具体方案进行调整，调整不再收取任何费用。参与本次方案征集的设 计方案所有权均归甲方所有。
6、方案征集结束后，未中选单位（第二、三名）需对深化方案进行一次方案审查并提供书面审查意见。
（1）《福建省城市设 计导则（试行）》（2013 年）
（2）《福建省城市规划管理技术规定》（2017 年）
（3）《福州市城市规划管理技术规定》（2016 年）
（4）《福州市城市总体规划（2011-2020 年）》（2011年）
（5）《福州市国土空间总体规划》（在编）
（6）《福州新区三江口南台岛东部片区控制性详细规划（修编）》（2019 年）
（7）《福州新区三江口南台岛东部片区城市设 计》（2018年）
（8）《福州市江南 CBD 控制性详细规划（修编）》
（9）《福州市江南 CBD 城市设 计》
（10）《福州市马尾新城三江口组团南站片区控制性详细规划（修编）》
（12）开发建设现状图（河道、道路、地铁等）
（13）《福州火车南站枢纽综合交通组织专项设 计》
（16）《福州市中心城区城市色彩规划》（2013 年）
（1）本项目合同包预算（549 万）组成为：A.三江口片区重点区域城市设 计方案征集工作项目预算总价为 469 万元，各投标人投标报价不得超出预算总价 469 万元，否则按无效投标处理。B.对参与本项目投标且通过资格性与符合性审查后综合评审总分排名第二、三名投标单位进行补偿，其余单位不予补偿（综合评审总分排名前三名投标单位须完成招标文件第五章第二点技术和服务要求中排名前列阶段所有内容，并在技术评分项中体现，达不到排名前列阶段深度方案，则无法得到补偿金）。第二名补偿费用为 50 万元，第三名补偿费用为 30 万元。（2）各投标人须在技术商务部分投标文件中承诺，若合评审总分排名第二、三名投标单位，同意采购人按相应补偿费用标准购买其设 计方案所有权。评标委员会将核对纸质投标文件正本，未对此项进行承诺者，按无效投标处理。
（3）中标人需派驻相应的设计人员【城市规划专业高级工程师职称以上（含）5 人，给排水、电力、通信、交通、园林设 计专业高级工程师以上（含）各 1人】，连续驻福州市进行规划编制不少于 4 个月；其中派驻相应的设计人员【城市规划专业高级工程师职称以上（含）2人，给排水、电力、交通专业高级工程师职称以上（含）各 1 人】，连续驻福州市进行规划设计服务不少于 2 年。
【福州成交日报】12月30日新房成交135套;涨价房源29套
根据福州市不动产登记和交易中心数据显示，2023年12月30日福州新建商品房成交135套，较昨日减少28套，环比下降17.2%
2023-12-31 12:00
【福州成交日报】12月29日新房成交163套;涨价房源2套
根据福州市不动产登记和交易中心数据显示，2023年12月29日福州新建商品房成交163套，较昨日增加61套，环比上涨59.8%
2023-12-30 12:00
【福州成交日报】12月28日新房成交102套;涨价房源16套
根据福州市不动产登记和交易中心数据显示，2023年12月28日福州新建商品房成交102套，较昨日增加1套，环比上涨1%
2023-12-29 12:00
【福州成交日报】12月27日新房成交101套;涨价房源16套
根据福州市不动产登记和交易中心数据显示，2023年12月27日福州新建商品房成交101套，较昨日减少95套，环比下降48.5%
2023-12-28 12:00
【福州成交日报】12月26日新房成交196套;涨价房源20套
根据福州市不动产登记和交易中心数据显示，2023年12月26日福州新建商品房成交196套，较昨日增加99套，环比上涨102.1%
2023-12-27 12:00
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