“宅经济”趋势下快递企业为仓储物流市场注入新动能
近日，韵达潍坊产业园释放出10余万平方仓储资源，成为我国快递企业加注仓储物流市场的又一强有力信号。快递企业在满足自身分拨操作使用的同时，通过出租剩余仓储面积来盘活固定资产，有效反哺产业链上游下游电商、制造、三方、供应链企业，这种“自用+出租”的模式正在成为“宅经济”趋势下仓储物流业新的强有力增长点。
随着新冠肺炎疫情防控常态化，“宅经济”迎来前所未有的拐点。在这个“宅着就是不给国家添乱”的时刻，直播电商、生鲜外卖、在线医疗、即时配送等新业态成了部分宅家一族的生活必需。商务部数据显示，2021年消费市场克***疫情带来的不利影响，呈现稳步恢复态势，展现出强大活力和韧性，全年网上零售额13万亿元，同比增长14.1%，占GDP比重超11%；线上消费带来快递业务量持续增长，据国家邮政局统计，全国快递***务企业业务量累计完成1083亿件，同比增长29.9%；下游仓储物流同迎利好，中国物流与采购联合会统计显示我国2021年物流保管费用达5.6万亿元，增长8.8%。可见，“宅经济”引发消费正在不断向下游传导，我国仓储物流业正迎来快递企业频繁加码。
（韵达潍坊产业园：总建筑面积38.95万平方米）
“宅经济”推动的以直播电商为代表的新消费具备复购率高、品类集中（***装、美妆、母婴、食品）、时效要求高等特点，从而对仓储物流提出了新需求。
一是高效精准。商仓库具有SKU量大、批次多、商品规格差异大等特点，因此需要仓库能够非常精准地按照客户订单进行拣选打包，对仓储物流的订单作业效率及准确性方面要求都非常高。因此电商仓储客户往往借助AGV、5G工业互联网、物联网等软硬件设施设备，来打造“货到人”的智慧仓储管理系统，从而满足电商仓储订单密集化、进出库效率高、准确率要求高等特点。
二是柔性化。和相对成熟的传统销售渠道相比，直播电商的销售额预控性较低，上亿销量爆款的出现结合双11与双12等各种大促，往往引来的订单数量的激增。因此电商仓储需要进行柔性化设计来满足短时间单量的起落。电商仓储需要在搬运、码垛、分拣等环节利用柔性化的仓储技术来更好地适应需求。
三是流动性高。对比传统仓储通过持续性静态存储来满足经营需求，电商仓储货物进出库存在高周转特点，对于供应链快速流动性的需求更加迫切。因此需要在仓储基础设施设计上以更加开放、灵活、联通的形式来减少搬运、堆垛、短驳，并且提高分拣效率。
四是前置化。电商小批量、多款式、快周转的需求特征，对供应链***务能力和配送时效要求越来越高。电商仓储客户纷纷将货品提前下沉来提升配送速度，比如在直播前就将产品分仓至靠近消费者的前置仓，以多仓发全国的方式提升配送速度。
快递产业园依托于区域转运中心与快递全国网络，将凭借自身在电商方面的配送优势，顺理成章承接以上“宅经济”带来的仓储新需求。
“自用+出租”，快递模式抢占仓储市场
从2016年快递企业上市潮以来，我国头部快递企业拓宽融资渠道，业务量持续增加，在充足的现金流加持下，纷纷进行了转运中心直营化以及自建带有仓储功能的枢纽型园区，从而为进军仓储物流市场埋下伏笔。
我国整体仓储物流市场一直以来呈现“一超多强”的竞争格局，即普洛斯占据30%左右的市场份额为主导，万纬、宇培、嘉民、易商、安博等玩家以5%-7%的市场份额占据市场强势地位。值得注意的是，快递企业通过持续拿地、开发、运营，正在逐步成为仓储物流市场的“新星”，加速释放海量仓源。
近年来，随着国家对快递“两进一出”工程支持及对快递“畅通城乡经济循环、***务乡村振兴”作用的关注，以“通达系”与顺丰速运为代表的快递企业在全国重要交通枢纽频繁拿地，自建园区，并对外招商。韵达释放全国100余万平方高标仓资源，申通快递110亩苏南物流园获批，圆通速递总投资10亿的贵州智创园开工建设……我国快递企业基建潮提速，已建成高标仓资源保守估计在2000万平方米左右，成为我国仓储物流市场一股不容小觑的力量。
相较于传统地产系玩家单纯租赁仓库，并提供一定增值***务的模式，快递企业园区在满足自身运输与分拨操作的同时，以极具性价比的价格面向社会进行仓库招商，有效盘活固定资产，并反哺电商、制造、三方、供应链企业，在仓储与快递联动的基础上，打通上下游、拓展产业链、营造生态圈，形成了我国仓储物流市场中独具特色的“快递模式”。
“新供给”满足“新需求”，快递产业园定位精准
像“滑滑梯”一样的U形滑道从二楼仓库延伸到一楼，大大小小的快递包裹不断从中滑落到一楼的交叉带分拣机上。在经过几次分流后，包裹直接被装入停在一楼月台旁的货车上。以上是某快递产业园仓库中的一幕。据了解，目前大大小小的云仓、供应链、以及三方物流公司不断迁入快递产业园新落成的仓库，形成围绕“电商-仓储-快递”产业链的产业聚集效应。
（库内连接二楼仓储和一楼分拨的滑道）
为电商仓储定制化设计。相较于传统仓储园区以叉车、托盘、货架为主要作业单元，快递产业园以快递箱、集包袋、分拣机为要素进行作业，因此对于园区整体设计有不同的要求。比如，因仓库一楼分拣设备安装及高峰无间断作业的需求，快递产业园一楼是敞开式设计，并没有传统仓储园区樘口、提升门、卸货平台等设计，而是通过伸缩机进行装卸货。库与库之间通过连廊连接起来，方便各仓库货物输送到快递发出库统一装车发出。还有如上文所提，仓库二楼到一楼是由定制的U型滑道所连接。
仓配一体化模式。区别于传统仓储园区以纯仓库租赁为主的***务模式，快递产业园接近90%的客户都是仓配一体化***务的。一方面，因为有较大快递发件量需求，快递产业园客户往往对快递价格较仓储价格更为敏感。通过入驻园区，客户可节省大量快递短驳费用。另一方面，园区要吸引目标客户入驻，需要在提供优质仓储***务的同时，解决客户单仓发全国或者多仓发全国的配送问题。
小单元灵活化出租。普洛斯、安博等大型仓储园区往往以三千或五千平米为租赁单元，这对于体量相对小的客户会产生较大资金压力。由于为电商***务的云仓、供应链等目标客户往往规模较小，所以快递产业园以一千平为租赁单元，灵活运用围网进行单元分割，将数万平大型仓储面积拆分成目标客户可以接受范围。
REITs为快递产业园规模化指明方向
虽然仓储物流项目平均6-8%的投资净回报率（住宅2-3%，商业4-5%）让众多房企垂涎，但项目往往存在开发周期长、资金投入大、回收周期长的特点。一方面，银行贷款期限较短，无法与仓储物流项目通过长期经营来回笼资金的特性相匹配；另一方面开发商通过收取租金、提供增值***务来收回成本的时间过长，也无法通过类似住宅房产销售的方式实现资金快速回笼，因此催生了以房地产信托投资基金（REITs）为代表的资产证券化产品。
随着我国2020年4月《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》的出台，明确规范了国内仓储物流项目REITs产品的合规性，为快递企业推动产业园规模化发展指明了方向。
现阶段我国快递企业主导的仓储物流项目中，资金来源以自筹资金为主，通过REITs方式实现资金回笼的占比逐步扩大。快递企业往往初期通过自筹资金拿地并开发，在出租率达80%以上后通过金融机构发行REITs产品，将流动性较差的仓储物流资产份额化，并将租金收入与土地升值为核心的收益权分配给投资者，以资产证券化方式实现仓储物流项目的轻资产化运营。
我国快递物流企业已启动对REITs项目的积极探索。如韵达设立“中信证券-韵达物流基础设施1-X号资产支持专项计划”，进一步拓宽公司融资渠道，盘活固定资产；京东物流地产集团与新加坡政府投资公司GIC合作共同成立了第二支物流地产基金（核心基金二期），基金用于收购现代化物流仓储设施；顺丰速运旗下丰泰产业园持有的“华泰佳越-顺丰产业园一期第3号资产支持专项计划”以自有产业园为标的募集资金；顺丰房托以香港、佛山、芜湖的三处仓储物流资产为投资组合上市募集数亿资金。快递物流企业对于我国不动产的证券化实践探索起到了开拓性作用，同时也利用该创新性的融资渠道为业务发展和资金循环铺平道路。
《十四五规划》提到：“建设现代物流体系……统筹物流枢纽设施、骨干线路、区域分拨中心和末端配送节点建设，完善国家物流枢纽”。仓储设施是商流与物流的交汇处，也是整个物流网络中的重要枢纽节点。加大仓储物流园区建设力度，对于提高我国物流运营效率、降低物流成本起到至关重要的作用。
在近年来“宅经济”的趋势下，直播电商、生鲜外卖、即时配送等新业态的高速发展对我国仓储物流业提出了新的需求。为满足这一需求，头部快递企业凭借自身全国性网络、精准定位、创新性模式及资金充足等方面的优势，结合与国际接轨的融资渠道和国家政策的大力支持，势必将正在全国范围内加速布局高标准仓储设施，促进产业园提档升级，逐步晋升为我国仓储物流市场一股不可小觑的新生力量。
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