骆岗公园重磅超530亩住宅用地爆出7000多套新房要来！
备受关注的骆岗公园又有新规划爆出，此次规划调整后增加了大量居住用地！
骆岗公园内爆出超530亩居住用地
合肥市自然资源和规划局公示信息显示，包河区骆岗公园板块花园大道与徽州大道交口西北角BK01-D街坊控制性详细规划拟做调整。
规划调整前后，该街坊内各项功能用地面积如下：
可以看出，调整后住宅用地增加了3.43公顷，公园绿地增加了2.05公顷，教育用地增加了1.9公顷（主要为幼儿园用地），商服用地减少了0.09公顷。
值得注意的是，住宅用地调整后高达约35.37公顷，合计约530.55亩。从公示信息来看，街坊内住宅用地容积率约2.4-2.5。统一按2.5计算，则调整后的住宅用地可建建筑面积约88.43万㎡，每套房按120㎡算，相当于约7369套房，比调整前多了约715套。
对于骆岗公园的定位，合肥城市空间规划中提出塑造“1412”城市中心体系，高质量建设一核四心的城市主中心、12个城市副中心，重塑全域公共服务设施空间配置网络。骆岗公园即为“一核四心”之“核”，规划规格已经超过来了政务、滨湖等区域。
骆岗公园面积约12.7平方公里，略大于政务区约12.67平方公里的体量，更是纽约中央公园面积的5倍。但与政务区有一定量的居住用地不同，骆岗公园内部规划居住用地非常少，基本都以公园等公共配套设施为主。
空间上分为锦绣湖、园博园、生态体验区和科创CBD四大功能板块，是集聚生态文明、城市活力的绿色引擎。
其中，园博园规划了展馆、城市建设示范园、生态湖、休闲花园等配套设施，它将用于承接2023年第十四届中国（合肥）国际园林博览会，它将扩大合肥的国际影响力。
滨湖国际会展中心二期预计将于今年底亮相，其开放后带来的效果可参考一期相关数据：2021年11月，世界制造业大会在会展中心一期举行，吸引了超400家企业参加，签约项目高达92个，总投资超1200亿元。
在科创产业方面，这里将布局大量总部经济。代表性企业——神州数码信创总部基地已于2021年1月落户，投资高达100亿。它是中国信创产业系统整合商中单体蕞大项目，预计未来10年营收会达到累计约1600亿元、税收19亿元。
除此之外，还有安徽音乐厅、滨湖图书馆，国内头部座集专业标准冰场与滑雪道为一体的室内冰雪运动中心，大型人文综合体项目——华润万象天地等配套都将在这里落位。
在地铁规划上，骆岗公园周边已有1号线南站南广场、骆岗、高望、滨湖会展中心，5号线盛大、包河苑、义兴、大连路、花园大道、黄河路等站点，以及1号线号线换乘站合肥南站。从下面这张自然资源和规划局近期公布的图上看，未来地铁11号线线也会经过这里。
可以明显看出，尽管骆岗公园与很多新兴板块一样都还在建设阶段，但其有明确的兑现时间节点——园博会，同时有明确的定位“安徽之窗，省会之心，城市之肺”，无论是兑现速度还是价值高度都可以预见。
均价约2.5万元/㎡，骆岗周边楼市盘点
目前，合肥有以下4个新盘与骆岗公园距离较近：
预计入市均价约2.5万元/㎡，户型面积约由央企中国人寿、大家保险控股的国企远洋集团开发，南北两侧有轩辕路和观海路直通骆岗公园内部，且西侧有南艳湖景观。
项目会代建清华附中高中部及幼儿园，外加由启迪拿地，因此很多人认为有学区方面的预期。但实际学区要以蕞终确认函为准。
周边二手房中，康利园、南湖春城等房龄有10年的约1.6万元/㎡，绿地滨湖国际花都均价约2.3万元/㎡，依澜雅居均价约2.7万元/㎡。
与远洋水木华著、依澜雅居区位接近，由六安房企远大开发，预计入市均价约2.5万元/㎡。目前已开工。
本土房企邦泰和新华联合开发，营销中心已开放，预计入市均价约2.4万元/㎡，户型面积约
该盘一大预期，是从往年学区划分情况来看，项目可能属于168玫瑰园学校南区的范围。北侧一路之隔的邦泰学府里均价约2.7万元/㎡。（实际学区以蕞终确认函为准）
先前已经历过3次登记，均触发了摇号。二期3#、5#、6#已于6.17取得预售证，预计近期将登记，均价约2.5万元/㎡，户型面积约100-140㎡。周边二手房高速时代首府、龙湖景粼玖序、金科博翠天辰等均价约2.9-3.2万元/㎡，有一定倒挂。
除中骏世界城外，先前融创滨湖湾、中海观园、中海上东区等盘也都屡次触发过摇号。当然，中海上东区蕞后一次登记的时间为2021年5月，融创滨湖湾也从5月开始登记，当时市场热度正高，难以反映板块真实的热度。
而中海观园、融创澜岸里都是从2021年下半年开始登记，对板块热度的反映更加真实。这两盘中，中海观园摇号次数较多，而融创澜岸里未触发摇号。
从两盘房源情况来看，它们均价基本接近，且都有底复拉低均价、标准层高于均价的情况，但可能由于中海观园部分房源户型面积下沉到了约100-130㎡，融创澜岸里所有房源户型面积均在140㎡以上，标准层总价已达约390万，与滨湖几乎无异，这就导致了它们不同的热度。
外加2021年下半年时，禹洲绿城蘭园、中海九樾等滨湖热盘仍在登记，佳兆业滨湖和鸣、联发滨语听湖也入市，对有限的购买力起到了巨大的分流作用。
因此，我认为在短期内，由于滨湖的价值兑现程度高于骆岗公园，因而骆岗公园的新房如果户型面积较大、总价较高，就容易与滨湖新盘产生同质化竞争，面临滨湖的虹吸效应。
目前，滨湖置地上玺、置地栢悦书香等盘已全部登记结束，建发美的珺和府蕞后2栋楼预计明年加推，联发滨语听湖蕞后一栋楼也已登记完成，下半年能与骆岗公园周边楼盘同台竞争的，主要为3-5号地块。
从先前网曝的户型面积来看，3-5号地块总价门槛分别约为435万、377万、348万。从前文骆岗公园周边4盘的单价、户型面积来看，只要户型面积在120㎡以下，就基本可以与滨湖楼盘形成差异化竞争，购买力被虹吸的概率就会降低。
从购房者角度来说，在预算能同时买滨湖和骆岗公园周边楼盘的情况下，我的观点是：
1、从板块价值预期角度，我更倾向于骆岗公园周边。因为新盘从拿地到交付的开发周期一般为3-5年，意味着新房交付时间大都在园博会之后，那时的骆岗公园规划兑现程度基本较高。加上新开发板块开发空间会更大，也更容易找到价值增长点。
当然，当下无论是国家要求，还是时代客观形势，都在促使房地产回归居住属性。因此，我更建议买房以自住为主要动机，在此基础上再考虑其他因素。
2、从自住角度，我更倾向于滨湖。因为滨湖配套兑现的时间更早、程度更高，更容易满足高端改善人群居住需求，城市界面也更完善。加上今年首轮集中供地出让的5宗地块均为竞品质地块，未来品质预期也会更高。
众所周知，骆岗公园所在区位连接政务、滨湖、老城、经开等多个热门区域，优势显著。在这样的位置建设大型公园，也说明合肥高标准建设城市的决心。
我们也相信骆岗公园能够扛起城市发展大旗，促进城市能级的进一步提升。
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