联东万洋持续扩张山东省首单Pre-REITs揭牌2023年2月产业园区运营服务发展报告【第52期】
报告期内，各省工业用地优化提效政策频出，不动产私募投资基金政策颁布，山东省首单Pre-REITs业务揭牌。（报告期2023.2.1-2023.2.28）
产业园区运营商品牌指数坚持系统性、客观性、可操作性、简明性原则，力求评估体系能够合理反映产业园区运营商品牌运营及竞争力水平，通过构建系统性的评估体系标准，从平台运营、舆情热度、土地投资、园区招商四大维度对产业园区运营商品牌运营水平和品牌竞争力进行全方位的系统评估。
具体而言，平台指数主要是考核产业园区运营商自有品牌体系的建设，相关二级指标包含官方微信公号、官方微博、官方小视频号等自有媒体渠道的数据；舆情指数主要是根据百度搜索指数、各新闻媒体的报道等舆情数据考核品牌传播影响力；土地投资主要是根据拿地面积、成交金额、拿地城市等数据考核企业投资力度；园区招商主要是根据园区新进企业数量、新进企业规模、新进企业所属行业等数据考核园区品牌竞争力。
报告期内，联东集团、万洋、华城新产业、江苏标龙产城、坤鼎集团等产业园区运营商参与土地投资，其中，联东于扬州、沈阳拿地177亩；万洋福州拿地108亩；华城新产业广州拿地96亩；江苏标龙产城镇江市拿地166亩；坤鼎集团天津拿地拿地100亩。
中电光谷与赤壁市签订产业发展战略合作框架协议、联东U谷·海峡智造产业谷项目签约，联东U谷·潍坊元宇宙配套产业园开园、山东省首单Pre-REITs业务揭牌和公募REITs签约仪式举行。
另外，产业用地招商热度持续攀升，其中，重点动态包括：比亚迪(002594)8.8亿拿地2563亩、宁德时代(300750)宜宾市拿地79亩、华为呼和浩特、芜湖两市拿地515亩、京东方北京拿地630亩、国轩高科(002074)宜春拿地291亩、创维数字(000810)惠州拿地93亩等。
表：2023年2月产城园区行业十大政策与事件
各省工业用地优化提效政策频出，促进产业高质量发展
报告期内，浙江、辽宁、哈尔滨多省市接连发布工业用地相关政策，全力保障产业空间，促进产业高质量发展。2月5日，哈尔滨市人民政府发布《哈尔滨市人民政府关于优化工业及其他产业用地供应管理的若干意见（试行）》；2月20日，浙江发布《浙江省人民政府办公厅关于开展低效工业用地整治促进制造业高质量发展的意见》；2月22日，辽宁省印发《关于推行工业用地“标准地”出让的实施意见》，均在“标准地”、低效工业用地方便提出相关举措。
城市土地的快速扩张支撑着区域产业的发展，但当产业发展到一定程度后，土地资源开始面临捉襟见肘的局面，产业空间不断流失，新增空间有限，导致优质项目难以落地，尤其像浙江等产业发展全国领先的城市，一些优质制造业企业被迫外迁，这给产业的可持续发展带来巨大挑战。因此，各地政府一方面不断从低效用地整治、优化产业用地供应等方面改革土地供应方式和权能配置，在土地资源约束趋紧的背景下，提高工业用地保障能力；另一方面，“标准地”制度也在全国范围内被越来越多的城市采纳实施。在2017年浙江省德清市推出了全国首宗“标准地”后，2022年正式在国家层面提出“标准地”，随后成都、云南、山东、辽宁、湖北、济源、邯郸、海南、河北等地也相继推进“标准地”改革，在盘活存量，提升土地使用效率的诉求下，预计会有越来越多的城市实行“标准地”模式。
联东两市拿地177亩，万洋、华城新产业、坤鼎集团各有斩获
报告期内，头部产业地产商拿地力度加大，联东、万洋持续拿地扩张布局，华城新产业、江苏标龙产城、坤鼎集团各有斩获。
（1）联东扬州、沈阳拿地177亩
2月17日，联东集团于扬州市邗江区竞得工业土地82亩；2月20日，于沈阳市竞得工业土地95亩。
沈阳是联东集团在东北的主要布局城市，截至目前，已经在沈阳布局了联东U谷?沈阳浑南高新装备产业园、联东U谷?沈阳浑南智能制造产业园、联东U谷?沈阳铁西产业综合体、联东U谷?沈阳沈北产业园等7个项目。其中，联东U谷?沈阳沈北产业园是联东在沈阳布局最大规模的项目，项目规划占地约1900亩，建筑面积150万平米，预计园区总投资超70亿。
本月，联东在扬州、沈阳拿下2宗工业用地，此前，联东已经在扬州布局了扬州江都国际企业港、联东U谷智能智造科技园等多个项目，此次扬州拿地，是联东深耕江苏产业园区市场的又一重要举措。作为联东U谷重点布局区域，江苏已运营及已在建园区超过30家，在南京、苏州、无锡、南通、常州、徐州等实体企业需求活跃的城市都设有园区。
2月9日、10日，福州马尾万洋新能源科技有限公司和福州长盈万洋众创城科技有限公司分别竞得福州市两宗工业用地，土地占地面积共108亩，成交金额9820万元，用于建设福州(亭江)万洋众创城项目和福州(马尾)万洋科技众创城项目。
此次万洋集团摘牌福州两地块，标志着万洋集团扎根马尾，持续深耕亭江的战略布局与发展愿景。截至目前，万洋集团在福州布局主要有4个项目：福州（马尾）万洋众创城、福州（台商）万洋众创城、福州（亭江）万洋众创城、福州（马尾）万洋科技众创城，其中福州（台商）万洋众创城位于罗源，剩余3个众创城项目，均位于马尾亭江。
2月17日，华城新产业摘牌广州市增城区中新镇广汕公路北侧18103202A23004号地块，土地面积96亩，用于建设润城生命科技园项目。
润城生命科学园项目为华润置地产业战略实施主体润城新产业打造的以生命科学为主题的专业化园区，项目占地64150平方米，总计容建筑面积约24万平方米，总投资12.6亿元，计划2025年3月竣工投产，计划竣工后两年内达产，达产后预计年产值13亿元。
华城新产业是华润置地产业平台公司。华城新产业侧重于产业载体开发，截至目前，华城已在华南区域布局了佛山南海润慧科技园一期、华南生命健康科技（惠州）产业示范园、佛山南海润慧科技园二期、广州润城生命科学园等项目。本次华城广州拿地，也是广州市首宗取得“五证联发”的社会投资工业项目，通过本次政企的高度合作可以看出，政府端对于优秀产业园区运营商引入的重视程度以及华城对于广州产业园区投资的强烈意愿。
（4）江苏标龙产城镇江市拿地166亩
2月6日，江苏标龙产城控股有限公司竞得镇江扬中市一宗工业用地，土地占地面积166亩，用于建设标龙·蓝色智谷扬中产业园项目。
去年11月，标龙·蓝色智谷扬中产业园项目在扬中落地，计划总投资10亿元以上，由江苏标龙产城控股有限公司投资并运营，规划用地面积约260亩，以汽车零部件、医疗器械、高端装备制造为主导产业，首期建成后预计引进制造业企业和科技型企业超过60家，达产后可实现亩均税收30万，贡献税收近5000万。
标龙产城是江苏省本土产业园区运营商，目前，标龙产城已在南通、丹阳、扬中、泰兴、连云港(601008)等9座城市城市布局11个产业园项目，产值规模达到32亿。未来，标龙产城将以长三角为基点，向珠三角辐射，计划5年内打造60座高质量产业园，开发总量达2000万方。
（5）坤鼎集团天津拿地拿地100亩
2月17日，坤鼎集团竞得天津市东丽区华明高新区一宗工业用地，土地位于华明高新区华裕路以西、弘轩道以北，占地面积100亩，用于建设坤鼎大健康产业园。
2022年4月，坤鼎集团与天津市东丽区政府签订京津冀产业协同发展示范基地项目，将建设汽车及智能制造园和坤鼎大健康产业园两个项目。其中，汽车及智能制造园位于东丽经济技术开发区，总投资12亿元，用地面积298亩，定位以新一代汽车技术和智能装备等产业为主。坤鼎大健康产业园位于华明高新区，总投资8亿元，用地面积170亩，定位为以医疗器械、生物医药等大健康产业为主。本次坤鼎集团天津拿地，正是用于建设坤鼎大健康产业园项目。
截至目前，坤鼎集团已投资运营企业定制及园区项目 20 多个，总投资开发物业面积 240万平米，在国内10个主要城市开展主题产业园区投资定制及配套综合开发。华东、华北地区是坤鼎集团主要布局区域，此前，坤鼎集团已经在天津布局坤鼎天津北辰智造未来园项目，此次布局的坤鼎大健康产业园项目是坤鼎集团在天津布局的第二个项目。
不动产私募投资基金政策颁布，Pre-REITs前景广阔
报告期内，中国证券投资基金业协会正式发布了《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（以下简称《指引》），明确了不动产私募投资基金的投资范围、参与要求、信息披露等一系列细则。
《指引》中不动产基金的投资范围包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房)、商业经营用房、基础设施项目等，并且指引对不同资产类型对于基金可介入的阶段和要求不同。针对商业不动产/基础设施项目，开发建设或成熟项目均可纳入，且未明确需要至少取得土地证，意味着可直接以募集资金拿地和支付土地款。
并且本月，山东省首单Pre-REITs业务揭牌和公募REITs签约仪式举行。济高兴业创新基金作为山东省首单Pre-REITs基金，是在济高控股公募REITs项目推进基础上，由济高控股、兴业银行(601166)济南分行、兴业证券(601377)共同出资设立基金，首期规模15亿元，以公募REITs标准作为资产孵化培育方向，打造产业园区投、融、管、退运作平台，不断为济南高新区公募REITs输送优质资产。
自公募REITs落地以来，在各项鼓励政策和措施下，国内REITs市场日趋成熟，但作为公募REITs底层资产的基础设施项目通常需要经历较长的培育与运营方能获得稳定、持续的现金流，此前基础设施资产难以成为公募REITs的合格资产。因此，在一定程度上也催生了Pre-REITs的发展。
由于不动产的长期性，单纯“买入—培育—卖出”的逻辑，不一定能够支撑在REITs发行上市后长达二三十年时间内运营的稳定性。因此，我们更倾向看到，实力较为雄厚的产业集团，基于自身业务发展需要，在市场上借用Pre-REITs提供的资金支持，去扩充自身的业务版图、资产管理规模。在资产培育成熟后，再通过REITs发行上市。
更多行业动态及事件解读请见《中国产业地产月度动态报告【2023年2月刊 总第26期】
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