顺丰、招商蛇口、普洛斯…香港新加坡上市内地公募产业物流REITs业绩盘点
顺丰、招商蛇口、普洛斯…香港/新加坡上市内地公募产业物流REITs业绩盘点
鹰日志（MalltoWin Log)
虽然大多数地区的政策已不支持像商铺、写字楼那样的分户散售，但公募REITs退出通道的多样化也在很大程度上推动产业园和物流园向成熟运营者和开发投资者的转型。
旗下《投资与地产》年报盘点系列的第六篇（共六篇）。前五篇如下：
本篇重点选择在内地、香港和新加坡上市的7家产业园和物流园公募REITs进行年报摘录盘点：
，项目营收、毛利率、估值都处于稳步上升阶段。
产业园、物流园等产业类不动产可以选择香港、新加坡和国内进行公募REITs发行，算
虽然大多数地区的政策已不支持像商铺、写字楼那样的分户散售，但公募REITs退出通道的多样化也在很大程度上
推动成熟运营者和开发投资者的转型
从原始权益人角度看，跑到香港、新加坡发REITs的企业多是
；而国内发公募的产业园基本上都是
，物流园领域普洛斯几乎无敌手，即使外资背景依然入局首轮公募。
这种产业园国资、物流园民营为主的格局是城市产城发展特性所造成的，短期内不会有大变化。不过可以预期
不久之后会有少数民营产业园区入局公募REITs
，长期（10-20年）看甚至国资为王的格局也会有机会打破。
物流园REITs的规模普遍较大
，投资组合的租赁面积在30万平米以上，资产估值（香港新加坡为公允价值，但内地成本法居多）也多数在30亿人民币以上，更重要的是资产的地理分布多元化程度较高，能起到很好的风险分散作用。产业园REITs的规模要小很多，而且地方性特征明显，资产的地理位置单一。
由于样本较少，目前无法确认规模、多元化对市值和经营有无影响，但从欧美市场经验看规模过小和过度单一化（地理位置、租户、物业类型等等）确实是需要关注的问题。
投资性房地产 16.74 亿新元
净出租面积 96.05 万平方米
报告期间内，实现了总收入同比增长 14.4%（按人民币计算为9.8%），至1.26亿新元；净财产收入同比增长12.7%（按人民币计算为8.2%），至1.13亿新元。
房托的八个物业组合估值保持相对稳定。报告期间内，投资组合的估值微调至人民币78.92亿元。以新元计算，投资组合的估值增幅3.1%，达到16.74亿新元。资产组合出租率保持在99.2%。
运通网城（ECW REIT 或 ECW）于2016年7月28日上市，是头部个在新加坡证券交易所（SGX-ST）上市的专业和电子商务物流房地产投资信托。
它是中国蕞大的电子商务集群——长江三角洲的杭州和武汉拥有北港物流、崇贤港投资、崇贤港物流、富卓实业、富恒仓储、恒德物流、武汉美洛特、富洲电商等8个优质的以贸易、电子商务、港口物流和专业物流领域为中心的物业组合。
截至2021年12月31日，ECW的8个物业组合的总净出租面积为960,461平方米。
位于杭州市富阳区东洲工业园，是一个全功能全方位的电子商务中心。报告期间内，净出租面积是94,287平方米，价值为5.93亿元。
于2019年8月8日获得。该电子商务物流物业位于杭州市。富洲电商与富恒仓储相邻，这两处房产与富恒仓库一起构成了一个总面积为308,571平方米的物流中心。报告期间内，净出租面积是214,284平方米，价值为12.56亿元。
寻求整合电子商务行业中志同道合的租户，以建立和提升浙江的电子商务生态系统。报告期间内，净出租面积是120,449平方米，价值为12.51亿元。
位于中国武汉市，由三栋两层的仓库、一栋五层的多功能大楼和一栋六层的大楼组成。该物业主要用于仓储用途，附属建筑用于宿舍。报告期间内，净出租面积是48,695平方米，价值为1.80亿元。
位于杭州市东洲工业园区。它包括两个高规格的仓库群。报告期间内，净出租面积是237,066平方米，价值为14.38亿元。
有限公司位于杭州北部，京杭大运河的东岸，是中国重要的内陆港口之一。就泊位总数和年吞吐量规模而言，它是杭州蕞大的内陆港，年吞吐量不断增长，为投资组合提供了稳定的收入。报告期间内，净出租面积是112,726平方米，价值为22.16亿元。
位于崇贤新城西部，是一个包含仓库和办公楼的综合体。报告期间内，净出租面积是125,826平方米，价值为8.41亿元。
，报告期间内，净出租面积是7,128平方米，价值为1.17亿元。
投资性房地产 65.42 亿港元，
这是顺丰房托自去年5月上市以来公布的首份年度“成绩单”。
报告期内，顺丰房托收益约2.443亿港元，物业收入净额约1.949亿港元，可供分派收入总额约1.379亿港元，每基金单位分派17.24港仙，分派比率100%。
报告期间内，投资组合估值65.418亿港元，较2021年6月的估值增加1.5%。每基金单位资产净值5.11港元，资产负债率为30.6%。
顺丰房托投资组合包括三项现代物流物业，战略性地位处香港青衣（「青衣物业」）以及中国内地的佛山（「佛山物业」）与芜湖（「芜湖物业」）。该三项物业均处于物流枢纽，蕞初是为了支援顺丰控股股份有限公司（「顺丰控股股份」，及连同其附属公司统称为「顺丰控股股份集团」）的成员公司的物流运营而开发。
投资组合的平均出租率为95.8%，按可出租面积计算的加权平均租赁届满期为4.1年。
是一项多租户物业。报告期间内，青衣物业的出租率为92.6%；此项物业的加权平均租赁届满期按可出租面积计算为3.9年。录得1.916亿港元的收入（占总收益的78.4%）；2021年12月31日的估值继续保持稳定，录得56.60亿港元。
则大部分由顺丰控股股份集团占用。报告期间内，此项物业的出租率为98.5%，而加权平均租赁届满期按可出租面积计算为4.0年。录得1,590万港元的收入，该物业的估值分别为2.865亿港元。
是一项为顺丰控股股份集团量身订造且近乎全部已向其出租的物业。于2021年12月31日，此项物业的出租率为100.0%，而加权平均租赁届满期按可出租面积计算为4.3年。录得3,680万港元的收入，该物业的估值分别为5.953亿港元。
业绩发布会上，顺丰房托行政总裁兼执行董事翟廸强表示，“有关扩大投资方面，我们会重点先考虑顺丰集团现有的物流地产项目。顺丰集团在国内50个城市都有项目，总面积大概有700万平方米。我们会优先考虑实施一些已经投产落成的项目以及顺丰集团作为主要租户的项目。
地点方面，我们会重点优先考虑看大湾区、华东、中部以及北方的北京、天津等地的项目。我们希望在短期内可以动用现有的资金做一个收购。今年，我也有计划，也已经和集团在谈好几个项目的收购，当然，我们需要投资者支持在各方面的融资安排才能完成这个任务。所以短期、中期的计划现在已经有了，也希望很快可以对外公布具体的收购情况。”
“我们手头上的现金和未动用贷款大概有7亿港元，希望可以用这个资金去做收购项目。”翟廸强总结时表示，“目标是上市两年内将我们的总资产从现时的60亿扩大到120亿港元（约为97.61亿人民币）。”
投资性房地产 52.07 亿元
该年报，报告期自 2021 年 6 月 7 日（基金合同生效日）起至 12 月 31 日止。
报告期间内，营业收入约为 20,921.78万元，净利润约为1,503.2万人民币，经营活动产生的现金流量净额约为1.46亿元。可供分配金额约为1.51亿元，单位可供分配金额为0.1006元。
基础设施项目由普洛斯北京空港物流园、普洛斯通州光机电物流园、普洛斯广州保税物流园、普洛斯增城物流园、普洛斯顺德物流园、苏州望亭普洛斯物流园、普洛斯淀山湖物流园等7个仓储物流园组成，分布于京津冀、长三角、大湾区三大城市群，建筑面积合计约704,989平方米。可租赁面积合计约707,637平方米，年末平均出租率为98.78%。
，位于北京市顺义区顺畅大道15号、16号，建筑面积为130,539.69平方米；出租率为97.71%，平均租金为69.58元/平方米/月；报告期间内录得租金收入为59,543,205元。
，位于北京市通州区兴光二街2号，建筑面积为45,597.37平方米；出租率为98.05%，平均租金为70.26元/平方米/月；报告期间内录得租金收入为14,566,600元。
，位于广东省广州经济技术开发区，建筑面积为44,200.85平方米；出租率为100%，平均租金为 25.86 元/平方米/月；报告期间内录得租金收入为7,322,417元。
，位于广东省广州市增城区，建筑面积为109,093.39平方米；出租率为100%，平均租金为 42.61 元/平方米/月；报告期间内录得租金收入为31,726,776元。
，位于广东省佛山市顺德区，建筑面积为105,008.25平方米；出租率为100%，平均租金为35.89 元/平方米/月；报告期间内录得租金收入为24,983,652元。
，位于江苏省苏州市相城区，建筑面积为92,148.19平方米；出租率为100%，平均租金为35.14元/平方米/月；报告期间内录得租金收入为21,272,938元。
位于江苏省苏州市昆山市，建筑面积为178,401.15平方米；出租率为97.24%，平均租金为30.86 元/平方米/月；报告期间内录得租金收入为36,013,645元。
投资性房地产 34.31 亿元
建筑面积 56.11 万平方米
该年报，报告期自 2021 年 6 月 7 日（基金合同生效日）起至 12 月 31 日止。
报告期间内，实现营业收入约为14,758.82万元，净利润约为3,286.6 万元，经营活动产生的现金流量净额约为1.543亿元，可供分配金额约为9261.6万元，单位可供分配金额0.1029元。
东吴苏园产业REITs全部基础设施项目均为产业用房及配套，总建筑面积为561,130.22平方米，年末投资性房地产约为34.31亿元。
报告期间内，基础设施项目公司整体运营情况稳定。基础设施项目为科智公司和艾派科公司两个资产项目。
，报告期间内，建筑面积为 330,206.28平方米，实际出租面积259,149.82平方米，出租率为95.55%，实现营业收入 8,863.98 万元，预算收入为 8,312.55 万元，预算完成率为 106.63%。
，报告期间内，实际出租面积 126,774.40平方米，年底时点出租率为 81.6%，报告期内实现营业收入 5,681.46 万元，预算收入为 5,389.42 万元，预算完成率为 105.42%。
投资性房地产 24.95 亿元
该年报，报告期自 2021 年 6 月 7 日（基金合同生效日）起至 12 月 31 日止。
报告期间内，实现收入8010.6万元，净利润2685.45万元，经营活动产生的现金流量净额7007.06万元；可供分配金额为5283.79万元，单位可供分配金额0.06元。
报告期内，基础设施项目公司整体运营情况较为稳定，报告期间内，基础设施项目公司租户196家，总建筑面积为95,300.07平方米，实际出租面积82,696.59平方米，年底时点出租率为88%。累计实现收入7691.42万元，全年累计预算完成率 95%。
基础设施项目为两家公司，深圳市万海大厦管理有限公司和深圳市万融大厦管理有限公司。报告期内租金收入6826.43万元，占比88.75%；物业收入865.01万元，占比11.25%。
报告期内，基础设施项目公司（深圳市万海大厦管理有限公司、深圳市万融大厦管理有限公司）毛利润率84.38%，净利率3.82%。
租户行业中，新一代信息技术、物联网、电子商务和文化创意租赁面积合计占比 61.67%。报告期间内，项目收入约为3,014.5万元，其中物业租赁收入约为2,625.1万元。
租户行业中，新一代信息技术、物联网、电子商务和文化创意租赁面积合计占比 66.37%。报告期间内，项目收入约为4,676.70万元，其中物业租赁收入约为4,201.3万元。
投资性房地产 17.94 亿元
建筑面积 32.04 万平方米
该年报，报告期自 2021 年 6 月 7 日（基金合同生效日）起至 12 月 31 日止。
报告期间内，营业收入约为6,673.65万元，净利润约为2,182.31万人民币。可供分配金额约为4,730.84万元，单位可供分配金额为0.0591元。
报告期内基础设施项目公司持有的资产为现代物流中心项目（包括A仓库、B1仓库、B2仓库、 B3仓库、综合办公楼、气瓶站及入、出区盘道和行车道），总建筑面积为320,446.22平方米，仓 储及配套部分总可租赁面积为266,113.00平方米（其中：仓库可出租面积为236,407.00平方米，办公可出租面积为29,706.00平方米）。
报告期间内，项目收入约为6,478.69万元，其中租赁收入约为5,552.74万元；项目平均出租率为 99%，平均租金为 39.32 元/月/平方米。
投资性房地产 14.42 亿元
该年报，报告期自 2021 年 6 月 7 日（基金合同生效日）起至 12 月 31 日止。
报告期间内，收入约为5,281.63万元，净利润约为-1,219.18万人民币，经营活动现金流量净额约为5,081万人民币。可供分配金额约为4,226万元，单位可供分配金额为0.0845元。
基础设施项目为位于上海市浦东新区的张江光大园。项目公司名称为上海中京电子标签集成技术有限公司。
报告期内，基础设施项目可出租面积为 43,267.70平方米，出租率为100%，平均合同租金为5.35元/平/天。
租赁业态分布主要为在线%、产业服务配套 3.52%。
EBITDA约为4,078.2万元。
(ID:commercialproperty)
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