仓储物流REITs大玩家顺丰控股的资产证券化版图
顺丰控股正式申报基础设施公募REITs项目，名为南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。
02该项目原始权益人为深圳嘉丰产业园管理有限公司和深圳市丰泰电商产业园资产管理有限公司，基金管理人为南方基金管理股份有限公司。
03此次申报意味着顺丰控股将打通公募REITs的资产证券化路径，进一步拓宽融资渠道。
04除此之外，顺丰控股已发行国内首单类永续物流地产储架类REITs和首单物流地产REITs顺丰房托。
05目前，顺丰房托投资组合包括位于香港青衣以及中国内地佛山、芜湖与长沙的四项物业，于6月30日投资组合估值为72.52亿港元。
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观点网继顺丰房托后，顺丰控股正式申报了基础设施公募REITs项目。
9月23日深交所披露，南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金正式申报。该基金名称南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金，专项计划名称南方资本-顺丰仓储物流1期基础设施资产支持专项计划，基础设施项目类型为仓储物流。
项目原始权益人为深圳嘉丰产业园管理有限公司、深圳市丰泰电商产业园资产管理有限公司，基金管理人为南方基金管理股份有限公司，专项计划管理人为南方资本管理有限公司。
此次申报意味着，在类REITs、顺丰房托等渠道之后，顺丰又将打通公募REITs的资产证券化路径。
实际上，顺丰控股在去年末就已对外披露将开展基础设施公募REITs申报发行工作。
产城园区评论获悉，顺丰控股作为项目的发起人，拟发行的基础设施公募REITs定位于深耕中国内地本土市场，投资侧重区域以中国内地长三角、京津冀、长江中下游航运中心地区为主，以及位于国内机场空侧的顺丰控股所持有的仓储物流资产，及位于上述投资侧重区域的顺丰控股体系外的仓储物流资产。
公告显示，截至2023年6月30日，顺丰控股全资子公司深圳丰泰在上述投资侧重区域内持有的完工及在建物流产业园项目面积超500万平方米，可支持基础设施REITs的长期发展需要。
彼时，顺丰控股披露了拟选取基础设施项目，资产包为顺丰华南转运中心项目、顺丰丰泰产业园·武汉项目和顺丰丰泰产业园·合肥项目。
具体来看，位于深圳宝安区西乡街道机场片区的顺丰华南转运中心项目，土地使用权面积73002平方米，建筑面积74219平方米；位于武汉东西湖区的顺丰丰泰产业园·武汉项目，土地使用权面积162899平方米，建筑面积193238平方米；位于合肥市蜀山区的顺丰丰泰产业园·合肥项目，土地使用权面积124353平方米，建筑面积218103平方米。
根据投资人及持有期安排，原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施公募REITs份额战略配售的比例合计不得低于该次基金份额发售数量的20%，其中发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60个月，超过20%部分持有期自上市之日起不少于36个月。专业机构投资者可以参与基础设施公募REITs份额战略配售，其持有期限自上市之日起不少于12个月。
在收益分配上，在符合有关基金分红的条件下，基础设施公募REITs每年至少进行收益分配1次，每次收益分配的比例应不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。
顺丰控股称，通过发行基础设施公募REITs，搭建物流产业园轻资产资本运作平台，公司将进一步拓宽融资渠道，同时有效盘活公司旗下物流产业园基础设施资产。
顺丰将使用募集资金再投资于物流产业园等基础设施项目从而实现投资良性循环，通过后续扩募机制向基础设施公募REITs平台持续注入物流产业园资产，提升资金循环效率，增强公司可持续经营能力。
顺丰作为中国及亚洲第一大、全球第四大综合物流服务提供商，对资产证券化并不陌生。
早在2018年12月，国内首单类永续物流地产储架类REITs“华泰佳越-顺丰产业园一期资产支持专项计划”就已成功发行，储架规模50亿元，首期发行规模18.46亿元，底层物业覆盖上海、无锡、嘉兴、宁波、盐城、泉州等地的多个物流园区。
2021年，国内首单物流地产REITs顺丰房托赴港上市，打通了顺丰控股不动产投资信托基金（REITs）的发行渠道。
根据顺丰房托最新披露的半年报数据，2024上半年收益2.223亿港元，按年升1.6%，物业收入净额按年增2.3%至1.811亿港元。
目前，顺丰房托投资组合包括位于香港青衣以及中国内地佛山、芜湖与长沙的四项物业，于6月30日投资组合估值为72.52亿港元，相较上年末下滑1.8%。
截至6月底止，顺丰房托上半年整体出租率维持在98%的水平，其中内地的长沙物业、佛山物业及芜湖物业的出租率分别为98.9%、100%及95.5%，香港青衣物业出租率则按年持平为97.3%。
值得关注的是，在所有租户中，顺丰集团于2024年6月30日占可出租面积的80.2%，并于报告期内为总收益提供约75.1%的贡献。已与顺丰集团租户签订的物业现存租约大部分将于2026年到期，租金因应租约订明的递增租金机制而按年增长。
顺丰房托指，已续签所有将于2024年届满的主要租约，续租租金平均上调10%。
但面临的现况是，近年来港股REITs市场的表现并不尽如人意，宏观经济环境变化、香港资本市场低迷、利率挑战等，都带来了多多少少的影响。
投资者观望的情绪也占据了上风，种种叠加下，重资产物流公司不再像以往受到资本市场的青睐，公募REITs在此时变成一种更优选择。
据了解，截至目前，已上市的公募REITs产品中，共有6只仓储物流REITs，分别为嘉实京东仓储基础设施REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、中航易商仓储物流REIT、华夏深国际仓储物流REIT和华泰紫金宝湾物流REIT。
有分析指，对于顺丰控股而言，在境内外利差大情况下更好的方式是发人民币REITs，同时顺丰房托杠杆率受到50%上限约束，剩余可加杠杆收购的金额较少。
顺丰控股很熟悉资本市场，在港股方面，已重新递交上市申请。有消息指，顺丰控股未有计划立即作上市预路演，并拟第四季启动招股程序，预计将募资10亿至20亿美元(折合约78亿至156亿港元)，或成为今年第二大规模新股。
近期，顺丰旗下丰巢亦向港交所递交了招股书，如若成功，顺丰资本版图将进一步扩大，集合丰顺丰控股、顺丰房托、嘉里物流、顺丰同城、巢等多个上市平台。
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