有关2019年芜湖土地市场的分析，鱼眼在年前做过一次分析。那是基于小道消息而做的分析，今天结合昨天官方发布的土地出让计划表，做一次相对详细的解析，当然与之前分析的结论在总的看法上基本差不多。不过，世事无常，仅仅只是过了一个年，春晚上打假的翟博士就成了打假的对象。我也在想，距离上次的分析也有一月有余，也许市场又有了新的变化呢。

　　昨天官方发布2019年的土地出让计划之后，我不知道地产小编为什么要在28宗地块的前面加个定语“优质”，只能说小编们涉世未深，不知其中的套路。坦白说，与过去几年的土地出让地块相比，今年的地块难扛优质二字的分量。

　　首先地块偏小。主城区镜湖区蕞大的一宗地块面积仅有80亩，蕞小的40亩，折合平方单位只有2.6到5.3万方。类似面积的地块占据计划表的一半，如此精致的地块集中供应，很难让大房企施展拳脚，想来也不适合他们来。

　　其次主城区的瓶颈。这一轮的房价上涨带来的副产品就是主城区的改造愈发的困难，棚改的推进与地产的地段化冲突日益加剧。都说能用钱解决的事情都不是事情，但没钱确实是大事情。主城区出让的地块小，附加条件多，出让自然困难许多，自然将会推迟主城区的发展。

　　此外，三山区或是亮点。本次三山区虽然只有3宗地块计划出让，但总面积达到550亩，蕞大地块300亩接近40万方的体量。过去的两年三山区的楼市出现不愁卖的现象，大抵也给了区政府巨大的信心。有报道称三山的产业发展给一线的收入，这似乎也足以让三山楼市能够实现自产自销。

　　政策是指挥棒，从土地计划表上就能看到政策的趋势。由此为引，房企的兴趣也就边缘化了。今年的土地出让的重头戏或将由东调向了南，城南将成为土地出让的热门。城南没有城中那样有历史的包袱，同时也有十余年发展的沉淀，形成了地段优势。个别地块将成为必争之地。

　　其次是鸠江区，城东是重点发展的区域，向来也是房企必争的区域。不过这一两年由于蛇头房企的盘踞，城东也日趋边缘化。有两层意思，一是在城东区域地块出让向本区域的边缘化发展，二是外来房企考虑到城东重点区域房价的高度而对城东边缘化。

　　三山区将考验房企的魄力。尽管过去三山区房子去化的不错，主要是因为借了市区房价上涨的势。而今在市区行情自身难保的情况下，房企再去冲入三山区，还需具备一定的实力和高瞻远瞩的战略眼光。约40万方的体量，毕竟不是小数目。

　　与其我们假模假式的分析芜湖各区的情况，我们不如跳出来看一下。当下的行情芜湖市场又何尝不在被边缘化呢？据鱼眼了解到的信息，目前想在芜湖深耕的外来房企极为鲜见，行情不好多半只是由头罢了，区域的均衡发展才是关键问题。加上大型房企自身的战略布局和定位，即便在芜湖落脚也只会蜻蜓点水。

　　高端住宅带来高房价，是成本定价的结果。客观上也推高了购房者的购房成本，在稀释2012年前后的刚需群体的改善性需求之后，高房价当下已成骑虎之势，想下来又怕影响社会稳定情绪，不想下来又找不到前进的方向。

　　但开发商们知道市场是迟早是由刚需支撑的，讨好刚需必然又是不得不进行的妥协。要怎么调整？价格上看，维持1.2万是被坚持的底线，好在在面积段上房企是自由的。小地块，低总价，高周转，刚需盘是政府、房企和购房者三者在2019年找到的蕞恰当的平衡点。

　　近来的趋势显示，在芜湖这个三四线城市里回归刚需可能性逐渐增大，尤其对于强调区域布局，高周转，低成本的千亿规模的房企，如果今年还要在芜湖拿地，这条路其实可以走一走的，甚至可以在中心城区试上一试。

　　房地产的孪生兄弟，土市和楼市。曾几何时兄弟二人你追我赶，轮番滚动着推动房地产价格上涨。翻翻两年前的楼市新闻，地王一词频频出现在报头，如果没有房价的持续上涨，土地市场哪能占据这么多头条。

　　也是风水轮转，好景不长，楼市不举之时，土市也频频流产。2019年的春节期间，大面积的到访腰斩，也预示着今年楼市的日子将更不好过。这又会将土市推向何地呢？崭新的一年才刚刚开始，2900多亩地块是否“优质”，将交给市场来检验。

　　东至九华北路，南至九华北路与保兴垾交汇口，西至物资局化鱼山仓库，北至赤铸山路

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　　16年在超级蜂巢买的房子，17年5月份交房。合同上显示今年5月份提供房产证。截止目前本该见到的房产证遥遥无期，违约金领了两个月因没钱中断，天洋集团负责谈判的人透露开发目前资金链断裂，无法将之前违规抵押的楼盘进行解抵押，目前处于开发阶段的南区，已经烂尾，也得到了房山区住建委的确认。

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