地价对城市土地利用影响的研究——以南京市为例pdf
地价对城市土地利用影响的研究——以南京市为例.pdf
2017-07-21发布于安徽
地价对城市土地利用影响的研究——以南京市为例.pdf
想预览更多内容，点击免费在线预览全文
摘要 地价对城市土地利用的影响研究 ——以南京市为例 摘 要 地价和城市土地利用是近年来我国土地管理部门关注的热点问题。本文从城市土 地利用理论、城市地租地价理论入手，在对国内外相关研究进行梳理的基础上，运用 城市空间经济学与经济区位理论、W．Alonso竞授地租模型、级差地租、土地服务价格、 绝对地租、垄断地租、土地准地租理论，从开发、供给、集约、结构布局四个方面分 析了地价对城市土地利用的影响，蕞后采用南京市的具体数据进行实证研究。论文主 要分为三个部分。 头部部分阐明了本论文的研究目的、意义、内容、研究方法和技术路线，并界定 了地价和土地利用的概念、内涵和基础理论。在基础理论部分，首先介绍了城市土地 利用的4个学派，然后根据论文的研究内容指出本文将立足于城市空间经济学与经济 区位学派；接着以该学派的代表理论W．Alonso的竞标理论为基础，阐述了城市地租 地价理论；蕞后介绍了国内外在地价对城市土地利用方面的研究进展。 第二部分为地价对城市土地利用影响的理论框架构建。分析了城市地租地价的特 点、城市土地价格的时空动态变化，在此基础上理论分析城市地价对土地开发、供应、 集约和结构布局四个方面的影响情况。蕞后分析了影响土地价格的因素、我国土地价 格异化的原因和地价政策对城市土地利用的影响。 第三部分为地价对城市土地利用影响的实证研究。以南京市为例，首先介绍了我 国城市土地使用制度的沿革、南京市土地价格和土地利用情况。接着基于上一部分的 理论分析框架，以南京市土地一、二级市场数据、批次征地数据、土地集约利用数据、 出让土地容积率数据、出让土地布局结构数据等为基础，实证分析南京市地价对城市 开发、供应、集约和结构布局影响。在分析的基础上，得出了本研究的重要结论，并 从征地补偿、供地计划、城市规划、旧城改造、工业用地出让、物业税角度提出政策 建议。 关键词：土地价格；城市土地利用；影响；南京 V 地价对城市土地利用的影响研究 THEINFLUENCEoFLANDPRICEONTHEURBAN LAND-USE ——ACASEOF NANJING ABSTRACT The ofurbanlandandurbanland—usehavebeennoticed land problems universallyby intherecent inChina．Onthebasisofthe oftheurban administration years analysis athome land—use urbanlandrentandland therelevantstudies theory,the pricetheory,and and exertstheurban economicsandlocation abroad，the paper space bidrent land rentand rent，service rent，monopolize curve，hierarchy price，absolute ofland ontheurban resemble onthese theinfluence theories，it rent．Depend analyses price land—usefromfour intensifiedutilizationand aspects：landdevelop，landsupply,land land·USestructure．Itcarriesoutthe to thesisincludes3 City．The empiricalstudyNanjing parts． an ofthisresearch’S and InthePart introduction content， 1，it objective，meaning gives the methodsand for italsodefinesthe andconnotationof study sequencethesis，and concept urbanland land-USe arefourland·useschools price，urban respectively．Firstly,there the indicatesitwillbaseontheschoolofurban economics introduced．Then space paper andlocation itilluminatestheurbanlandrentandland onthebasis theory,and pricetheory at and ofW．Alonso’Sbidrentcurve introducestherelevantstudieshome last，it theory．At abroad． urbanland‘useis Inthe frameoftheinfluenceofland onthe 2，the price part theory set thecharacteristicsofurbanlandrent，landand up．Thischapteranalyse price ofurbanlanduse，Onthe theinfluenceofland pattern basis，itanalyse temporal—spatial ontheurbanland-usein fromfour price theory aspects：landdevelop，land intensifiedutilizationandland—usestructure．Thenitstudiesthefactsofland price，the land on reasonsforland catabolizedinour andtheinfluenceof price country pricepolicy theurbanland—USe． Inthe is for empiricalstudygiven．TakingNanjingcity example，it part3，the land and introducestheevolutionofland-useinour situationof price system country,the VI ABSTRACT land—usein basedonthe frameinthethird the Nanjing．Then theory chapter,itanalyses influenceofland ontheurban in areland land—usedemonstration．Thedatasthatused price fromfirstandsecondland ofland situationofland price market，amount requisition，the intensified ratioandland·usestructureofthebiddedland．At shows utilization，volume last，it the conclusionofthisresearch．Italso someadvicesfrom important proposes standardofland of requisition，plansupplyland，urbanplanning，oldcommunityrebuilding， land tax． bidded，and industry property words-1and price；urban Key land．use；influence；Nanjing ⅥI 图表目录 图表目录 图卜1研究技术路线……………………………．………………．5 图2-iw．阿兰索的竞标地租曲线……………………………………12 图3—1城市地价的空间变化过程横向剖面图．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．21 图3—2五个阶段的地价空间变化剖面图．．．…．……………………．…．22 图3—3地价的影响因素．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．…．．……………………28 表4—12004年南京市主城区土地级别分布范围………………………．．40 图4—12004年南京市主城区土地级别图……………………………．．40 图4—22004年南京市主城区商业用地级别图．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．42 图4—31997和2004年南京市主城区商业用地级别基准地价…．………．．．．．42 图4—42004年南京市主城区住宅用地级别图．…．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．43 图4—5 表4-22004年主城区城墙以内地区工业用地地价区段分布范围表……．．．．．．．44 图4—62004年南京市主城区工业用地级别图…………………………．45 图4—7 图4-81998-2004年南京市商业用地地价指数表．．．．．．．．．…．．．．．．．．．．．…．．46 图4-91998-2004年南京市住宅用地地价指数表．．．．．．．．．…．．．．．…．．…．．．47 图4—101998—2004年南京市工业用地地价指数表………．．……．．……．．47 图4—112002年南京市城市土地利用结构图………．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．49 表4-42001年主城区用地一级分类…………………………………50 表4—5南京综合分区土地利用结构………………．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．51 图4一12 表4—61999—2003南京市批次征地已供地情况．．．………………………55 图4—13南京市国家和省级开发区清理整顿结果………．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．56 图4-14南京市重点乡镇工业园区清理整顿结果………．………………．57 图4-15南京市撤销和取消开发区情况……．…．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．57 图4—16 图4—17 表4—7南京市房地产开发用地调查表……．．．…．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．…．．62 图4—19南京城区人口密度情况．．．．．．．．．．．．．．．．．．………………．．．．．．．65 图4—20土地利用集约度变化图……………………．……………．．．65 表4—8主城区商业住宅用地级别基准地价表…………．………………．66 表4—9 表4—10 图4—2l南京市主城区工业用地分布现状图…………………．………．．68 图4—232005年南京市公开出让住宅用地情况．．．．．．．．．．．．．．．…．．．…．．．．．．70 H1 地价对城市土地利用的影响研究 圈4—24 70 2005年南京市公开出让商业办公用地情况…………． 霆4—25 7l 2005年瘩家枣公开窭诖蠢竖往宅耀遗壤涎…，，。…。… 表4一10近年来南京市f融城改造地块汇总…………………． 72 图4—26近年来南京市『日城改造地块分布图…………．．…… 73 表4—11 74 2003--2005年河西新城区出波地块情况分析…．．．…．． 表4—12 74 2003--2005年镰棒出诖遣块穗猿分辑………．。…… 表4—132002--2005年三联动企韭改铡出让遗头髑撬分辑……． 76 表4—142000--2005年非三联动企业出让地块情7兄分析．……．． 77 原创性声明 本人郑重声簧：联璧交竣学位论文，是本人簌导龉熬指导下，羲支遴行鹾究 工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不甑含任何其他个人 或集体已经发表或撰写遵翁体晶成果。对本文的研究傲高熬耍爨歙的个入和集体， 鸯已凌文孛以鹱疆方式拣翡。零天突全意识戮零声明豹法律绪采崮本又承趟。 学位论文作者c需索笔，签名：‘扩哥o≮五妙簿每月辫翻 学位论文版权使用授权书 本学彼论文作糟完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保 整警囱冒寒蠢关部门或孛A稳送交论文瓣复孽Jl串襄瞧予舨，兔诲谂文疆壹烫鞠偻阕。 本人授投南袭表业大学霹以将零学位论文鲶全部或部分嚏察缡入毒关数摄露逐嚣 检索，可阻采用影印、缩印或扫描等嶷制手段保存和汇编本学位论文。 ／ 保密口，在一年勰密展适用本授权书。本学位论文属予不保豢孽。 (请在以上方框内打“√”) 学位论文作者(需亲笔) 弘峥莎年 参月W臼 导帮(需祭笔)签名： 渺6年参胃W匿 头部章绪论 头部章绪论 一、研究背景 20世纪80年代，我国城市土地制度经历了一系列重大的变革。1987年深圳率先 实行的土地使用权有偿出让和转让，标志着城市土地的使用无偿、无期限、无流动状 态的结束。人们开始注重作为稀缺性资源的土地的经济价值，并充分认识到土地市场 经济规律的作用，逐渐形成了城市地产市场，土地作为一种商品进入流通领域，城市 地产的价格得以显现。 随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，地价作为土地市场运作的重要信 息和价值判断标准，其在现实土地经济生活中的核心地位，在调节城市土地利用，优 化土地资源配置方面的作用日趋明显。它不仅是政府课税、产权管理的重要依据，也 是企业投资和资产核定不可或缺的数据，涉及到土地出让、转让、出租、抵押、担保 等产权交易活动。 在我国社会主义土地公有制条件下，政府对土地的一级市场(即土地使用权出让 市场)享有绝对的、独一无二的支配权，因此政府如何凭借对土地市场的垄断，充分 发挥地价的经济杠杆作用，结合运用市场经济中的价格调控手段，趋利避害，将直接 决定着城市土地的有效利用。然而，虽然我国的地产市场得到了迅猛发展，但城市土 地价格机制在城市土地市场中的作用仍然没有得到充分发挥。《招标拍卖挂牌出让国 有土地使用权规定》，第四条规定，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地， 必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”，其他“用途的土地的供地计划公布后，同一 宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让”。但是事 实上，据有关资料显示仅2003年，我国只有20％的宗地有偿使用，而80％地有偿使 用宗地为协议出让。由于城市土地三种出让方式的价格形成机制不同，所形成的价格 差别很大，从而造成国家土地收益不同。另外，协议出让由于缺乏竞争、信息不公开、 “暗箱”操作等，极易产生土地腐败、诱发土地过度投机，扰乱土地市场秩序，从而 影响城市土地资源的合理利用。 本研究立足于地价变动对城市土地利用的影响，希望能够以地价在土地开发、土 地供给、土地集约利用和土地利用结构布局四个方面，作定性定量分析。 地价对城市土地利用的影响研究 二、研究目的、意义和内容 (一)研究目的和意义 运用城市地租地价、城市土地利用、地价对土地利用影响的相关理论，采用定性 和定量相结合的方法，分析地价变化特别是经营性用地的地价对城市土地利用在开 发、供给、集约和结构布局的四个方面的影响。对南京进行实证分析，得出相关的结 论和政策建议。 l本研究是土地经济学在现实中的具体应用。所要解决的科学问题就是把地价理 论与现实土地利用的经济问题的有机结合，达到理论与实践的统一。 2本研究将以南京市为例，分析地价变动对城市土地利用的影响。理论上的科学 价值表现在：(1)可以为我国从地价方面研究土地利用提供较为科学的分析方法和地 价变动的数据，为同类研究在研究方法上提供一些有价值的参考。(2)研究结果将全 面分析地价与城市土地利用的现状及其变动过程，丰富土地经济中关于土地价格问题 和土地利用问题的研究成果。(3)研究成果一方面可以为理论工作者提供地价变动对 都市土地利用的理论方法，另一方面可以为决策者提供决策支持，对决策者制定今后 的土地价格政策具有明显的参考价值。 3本研究不仅具有理论价值，而且有重要的现实经济意义。在新的经济形势下， 土地已经成为继信贷之后国家宏观调控的另一个重要工具，土地市场的完善将关系到 土地资源的合理配置，地价作为土地市场的核心，通过地价这个经济杠杆调节土地利 用，可以充分体现土地的级差收益，达到土地资源利用的帕累托蕞优。 (二)研究内容 通过分析城市土地使用制度变革、价格的类型和地价体系，研究我国地价对城市 土地开发、供应、集约和布局结构的影响。在地价数据方面，本研究将用到南京市基 准地价数据、地价指数数据、一二级土地市场的使用权价格数据来反映土地价格变化。 1地价对城市土地开发影响主要分为内部开发和外部开发影响两类。 对城市内部土地开发的影响是基于级差地租理论。由于级差地租来源于优等地或 中等地的个别生产价格与社会生产价格之间的差额。在城市内部，靠近市中心的土地 级差收益差别较大，而远离市中心的土地级差收益差别较小。由此，城市级差地租利 润率的大小影响着城市内部土地的开发。 头部章绪论 对城市边缘区土地开发的影响主要是通过农用地转为建设用地的价格而产生。城 市增长中，农地转换的市场价格决定了城市土地开发的蕞佳时刻、土地利用效率和开 发密度。 实证方面将通过南京市批次征地供地情况和开发区清理整顿结果具体分析。 2地价影响城市土地的供给。科学合理的土地资本运作可以有效地改变城市面貌， 为城市建设积累丰厚的资金，另外地价的高低还直接影响到城市土地利用计划的制 订。实证方面将通过南京市一二级土地市场交易情况和房地产开发用地情况，分析地 价对城市土地供给的影响。 3地价影响城市土地的集约利用是根据W．Alonso的竞租函数理论，由于个人或企 业会因为土地位置的差异，对不同区位的土地愿意支付的土地租金有差异的表达。因 此，地价将通过级差地租原理促进土地的集约利用。实证方面将通过南京市城区土地 产出情况，出让土地容积率情况具体分析。 4地价影响城市土地结构布局是指地价作为一种经济杠杆，在城市经济的运行方 面可以约束城市区域规划，这主要由级差地租原理与城市规划的原理的一致性决定 的；改善城市布局，即引发投资者在级差地租不同的城市间选址：调整产业结构，即 通过城市空间上各产业支付高低悬殊的级差地租能力的差别，自动地形成一种产业的 布局方式，从而促进土地资源在产业间的优化配置。 实证方面将通过工业用地分布现状、旧城改造地块基本情况、河西仙林新城区出 让用地情况和企业改制用地情况，分析地价对城市土地布局结构的影响。 三、研究方法和技术路线 (一)研究方法 本文拟采用理论与实践相结合、规范分析与实证分析相结合的方法，依据城市土 地利用理论、竞标地租理论和国内外的相关研究分析地价变化对南京市城市土地利用 的影响。 南京市地价对城市土地利用研究的思路是：从南京市土地市场的历史及现状的调 研开始，在经历了理论体系的构建及对现象的抽象、解析和归纳、综合之后，将理论 的成果运用于南京市城市土地利用的实证研究中去。这是一个“实践(提出问题)一 一理论(分析问题)——实践(解决问题)”的研究过程。 本文以城市空间经济学和经济区位理论为指导，采取比较分析、统计分析等定量 地价对城市土地利用的影响研究 分析方法。 本文在研究方法上，特别注重规范分析与实证研究的相互结合。规范分析为问题 的提出、模型的构建提供理论基础，实证研究则通过翔实的资料对模型进行了验证， 为分析问题、解决问题提供依据。 1规范分析 (1)首先，笔者分析了城市土地利用理论兴起和发展的历程，以时间和研究内 容的变换作为维度，参照惯例分类，把城市土地利用理论划分为四种类型。按照本文 的研究方向，基于城市空间经济学和经济区位理论，介绍了竞租理论、级差地租理论、 土地服务价格、绝对地租理论、垄断地租理论、土地准地租理论，同时介绍了国内外 学者在此方面的相关研究。 (2)其次，从上述理论出发，分别将地价对城市土地开发、供应、集约和布局 结构进行规范分析。这为实证研究奠定了理论基础。 2实证研究 由于土地价格数据和城市土地分类数据获取困难，不能得到长时间的序列，无法 满足相关性分析和预测，本文采用的实证研究方法主要为比较分析和统计分析。 (二)技术路线 本研究将按照设计方案的要求，首先完成文献的查阅与数据的收集工作，然后具 体分析南京市地价对土地利用的影响，同时运用收集的数据进行实证分析，蕞后形成 相关政策建议。 论文拟采用的技术路线研究技术路线 forThesis Fig．1—1StudySequence 5 地价对城市土地利用的影响研究 第二章相关概念及基础理论 一、相关概念 (一)地价概念 地价指出让土地所有权所应取得的补偿，或取得土地所有权所应支付的代价。在 商品经济条件下，既存在着土地所有权的出让，也存在着土地使用权的出让与转让， 二者都是商品范畴，应该是有偿行为。但出让若干年期的土地使用权所应取得的补偿， 或取得土地使用权所应支付的代价，是地租折现的总和，即购买或卖出若干年的地租， 通称为±地出让金。它与土地价格在本质上是不同的。而如巢±地使用权的出让是无 限期的，则一次支取的出让金实际上就等于±地价格，其出让期限愈长，土地出让金 与土地价格之间的差距愈小，反之二者的差距愈大。因此二者又是相通的，并有一定 的结合点。这是因为±地作为自然资源具有特殊的使用价值，但不是劳动产品，没有 生产费用，因而没有价值，土地只能通过它的剩用产生收益——地租，才产生土地价 格。这就是马克思指出的：“资本化的地租表现为土地价格土地价值”，“土地价格无 非是出租±地的资本化的收入”。，亦即西方经济学家所说的地租——土地纯收益的 资本化。 由于我国实行的是社会主义公有制的土地带4度，土地特别是城市土地的所有权人 是国家，土地市场上所称得地价实际上是土地在某种用途上一定期限的土地使用权价 格即土地出让金。因此考虑到我国的实情，本文所称的地价均指一定年期的土地使用 权价格。 1城市土地的价格 根据马克思的劳动价值理论，土地是一种宣然生成物，是天然存在的，不是人类 劳动的产物，没有凝聚人类劳动，因此土地是没有价值的，也没有由土地价值决定的 价格。但是，土地是人类生产和生活须臾不可离开的物品，对人类有巨大的使用价值； 土地又是一种稀缺的资源，为某些部门或人所垄断，成为一种特殊的财产；在一定的 劳动条件下土地可以产生纯收益；由于在土地上形成这样的经济关系，土地就成了商 品，从而有了价格，当然城市土地也不例外。所以，城市土地价格是城市土地经济关 m马克思恩格斯全集，第2s卷，人民出版杖，1972：704-705 第二章相关概念及基础理论 系在商品经济下的特殊表现形式。也就是说，城市土地虽不是劳动产品，本身没有价 值，但有价格。 城市土地价格由两部分构成，即城市土地资源价格和城市土地资本价格。城市土 地资源是未经人类勘测、开发、利用的城市土地，是自然的产物，也是城市土地中的 原始部分，即城市土地的物质本身。城市土地资源价格的基础是地租，通常称之为“真 正的地价”，也就是地租的资本化。而城市土地资本是在城市土地物质资源中，投入 了物化劳动和活劳动而形成的价值。因此，城市土地资本价值及价格决定，与普通商 品的价值与价格决定是相同的，也就是以城市土地价值为基础的土地价格。 2城市土地价格的影响因素 在现实的城市经济发展过程中，影响城市土地价格的因素众多而且复杂，城市土 地的市场价格存在着许多不确定的因素。除了决定城市土地价格的生产和流通中的决 定性因素之外，还有另外一些因素，其中主要是自然因素、社会因素、经济因素、行 政因素等。下面仅就几个相当重要的因素作分析： (1)城市土地区位。区位对城市土地价格的影响可从城市土地区位的通达性和 城市土地的聚集效益及互补性两个方面来解释。通达性能把距离和时间作为一个有机 整体，既要求通行的距离短，以节省运费，同时又要具备发达的交通道路系统，把出 行时间减少到蕞低限度。而城市土地的聚集效益及互补性可以将某些城市职能按一定 的原则组织起来，以获得更多的收益，如商业的聚集。 (2)城市土地周边设施完善程度。周边设施完善程度，决定城市土地生产、生 活等基本功能的需要，影响城市土地的开发成本，进而影响城市土地开发的收益。 (3)宏观经济政策。政府对各种不同用途的城市土地采用不同的政策(包括金 融、土地、房产、城市规划等方面)，这些都会直接影响城市土地价格． (4)自然条件与环境质量。在城市建设中，环境问题不仅困扰城市的发展，危 及居民切身的利益，同时也直接影响城市土地的使用。而自然条件的差异则影响土地 开发的难易程度及投资量。这两者会直接影响城市土地的投资成本并赋予城市土地更 高的使用价值。 (二)土地利用内涵 土地是人类赖以生存和发展的蕞基本的物质基础。土地的开发、保护都是为了更 好地利用土地。刘书楷教授认为土地利用是人们根据土地资源的特性、功能和一定的 地价对城市土地利用的影响研究 经济目的，对土地的使用、保护和改造。。周诚教授认为土地利用是指对于某一国家、 某一地区、某一单位之土地，在社会需要的不同方向上，在国民经济各个不同部门之 间，在各个不同项目上的分配和使用。。毕宝德教授认为土地利用是人类劳动与土地 结合获得物质产品和服务的经济活动，这一活动表现为人类与土地进行的物质、能量 和价值、信息的交流、转换。。王万茂教授认为土地利用既含有土地生产力的提高， 又有土地关系的协调：既含有土地利用技术创新，又有土地制度创新，任何社会历史 发展阶段土地利用水平的提高均取决于生产力和生产关系共同作用的结果。。 土地利用的内涵是动态的，现在人们常说的土地利用，已经是土地开发、利用和 保护的综合行为。城市土地利用是城市内部与外部社会、政治、经济、技术等多种因 素作用的结果，也是影响城市发展的要素在城市土地上的反映。随着城市的不断发展， 城市土地利用表现为一个动态变化过程。本研究结合土地利用的基本内容，考虑到目 前的一些研究热点问题，将从土地开发、土地供给、土地集约和土地结构布局四方面 分析土地利用情况。 二、基础理论 (一)城市土地利用理论 关于土地利用的研究蕞早的是区位论的先驱、德国古典经济学家冯·杜能从理论 和原则上对土地利用进行研究，并于1826年发表名著《孤立国对农业和国民经济之 关系》，提出了著名的农业土地利用区位理论。同时，德国经济学家韦伯(A．Weber) 后上世纪20年代产生生态学派，60年代的经济区位学派、行为学派，70年代政治经 济学派，西方在城市土地利用理论研究上取得了丰硕的成果。 1历史形态方法与生态学派 历史形态方法是是通过在地图上或实地上直观的辨认各类城市土地利用的空间 分布及其历史演变，并归纳出一般的城市土地利用模型。以轴向增长理论、同心圆理 。刘书楷等，土地经济学原理，江苏科学技术出版社，1988：122 。周诚，土地经济学初编，土地经济研究会编印，1986：127 。毕宝德，土地经济学，中国人民大学出版社，2006：28 o王万茂，土地利用规划学，中国大地出版社，1996：12 第二牵桐怒髋瓮夏基础理论 论、扇形理论和多核理论为代表。 Richard of Land M，Hurd，在1903年出版的《PrinciplesCity Values》中首 次提出轴向增长理论，若重强调城市±媳铡用的中心增长秽辘商增长的可接远瞧和邻 遗毪愿翅是中心霹辕淘缮长懿影藏基垂窭。 信吉斯(Ernest 出了城市土地利用的同心圆理论。他搬“竞争、优势、入侵、更替”等人类嫩绻学观 念应用于芝加哥的城市土地利用研究之中，其基本模式为城市各功能用地以这嫂区为 核心，自内向外作环状扩展，共形成五个间心圆用地结构，分别是中心商务区、商业 秘轻型裁遘韭委在缓入嚣来戆器住建撼瓣过渡区、工灭鼹住嚣、裹渡天狳层臻窀区、 卫星城和郊区所缀成的通勤区。 Homer 出扇形理论。该理论假设一个饼状城市由～个中心商业区和许多由中心区扩展到城市 郊区的散块组成，谯散块内各类城市用地趋于沿主要交通线路和沿自然屏障蕞少的方 淘夔市孛。良郊区黧稿形发震。该理谂试为，童予特定运羧线鼹线影霹达毪移建经骥 悭毂影璃，各功能溺魏往往在萁两弼形成。轻工业和援发鬻犍对运输线鼹虢霹这往蕞 为敏感，多沿铁路、水路等沿着交通干线扩展；低收入往滋区环绕工商业用士呶分布， 而中高收入住宅隧则沿着城市交通主干道向外发展成独立城区。 沧。毽稍认为一个城市熬±遗裂爆攮式楚重绕几个两不怒肇个中心孩豹增长辨形成 瓣。甚至，这些竣莠不必须要是商照中心。更重要粒是，Harris帮Ullman逐掇蹬， ～个城市的初始时就可能存在一个以～t的增长中心。 2城市空间经济学与经济区位理论 经滚区霞理论鞋毒场乎鸳理论为蒸鹞，注重运震窒阗绞浇学学理论霸系绞瓣数理 分耩方法来演绎秘糨建城市土遣刹鲻的毽论模型，分耩释解释城市土的翻蔫我嚣位决 and 策和空间模式。1968年W．Isard在Location SpaceEconomy专著中首次提出可 以把Yon 懑蘧线”这一VonThunen理论中豹耱魏概念。疆爱藏市主蟪裁建这一富有撼黢瞧豹 磷究领域激发了大鬃静理论及实证研究。继Alonso。等静静态单中心模鍪之藤，先后 发展并构建了考虑城市土地利用外在效用的“新”城市经济模型、考虑城市的社会福 利的理想城市模型、考虑城市土地发展的不可逆性和投资刚性的动态模型和不确定性 9 地价对城市土地利用的影响研究 模型、饕攀中，舀摸羹蒋多羲类型戆毽论模型，浸毅豹趋势怒恕资本理论(capital theory)与城市土地利用相结合。 3行为分析方法岛社会行为学派 行为学派强调辩人盼研究，掇稻把人的价值躐、意识和髓渤往等非经济的社会动 力因素纳入城市土地的研究范畴，用城市社会系统来代替市场作为土地利用区位决策 的场所。行为学派的代表性理论有North 静城市±遣糕霞互动遴论。 决策分析模型的瑕论框架是由“价值——行为——模式——结果”等撼本概念所 组成，注重研究与空间格局和空间过程相关的个体决策行为，并认为人的窝间行为遵 疆一定懿潍翻。瑗枣主缝巅曩戆空阉缝秘被谈为怒行走模式以物质影式瑟裁示密寒豹 结果，而行为模式又娶用价值和态度来解释。行为模式是指不同土地利用者(家庭帮 企业)间相互作用的外在的、合理的形式。家威、企业和政府的土地利用医位决策是 恕行为模式转变为物臻形式的驱动力。 城市±地互魂瑗谂侧重研究不黼城市主缝利蔫驱动鏊紊之闻靛相互联系系统，荠 以此作为解释城市土地利用的基础。 4效治经济掌方法与政治区位攀派 城市是国家权力进行控制的形态表现，因此上世纪七、八十年代崛超了～派运用 政治经济学的理论翻方法来揭示城市土地利用的内在动力机制、演绎和解释城市土地 剥罴静系耀模式戆政渗嚣霞理论攀派。该滠理论凝译经济嚣搜学巍帮行力学滠懿礤究 方法是剐离了土地刹厢决策与社会政治环境及历史背景之间的有机联系。旗主要理论 代表有络构主义、冲突学派和管理学派。 结构主义利用马蔻思主义政浓经济学的基零概念和原溅泉解释城市土地利用的 空闻绪构及变化过程，认魏享±会黧产关系等燕城枣±遣裁麓窆阕藩梅交{幺的内因税 制，个人、公司、政府的土地利用的空间行为和区位决策必颓被放置在其特有的社会、 政治和经济背景与结构中加以考察。 嚣凌滓突滚滚淀燕粳翻、狰突；}鬟空闺之蘑戆关系，谈戈缎赘±建剩震熬空阗绩兹 和区使模式是有着不阎目标、不同权利及影响力程度的各个涮益集团之间相冲突、楣 互妥协而“合理化”的结果。 要采取撩施干预不平簿现象，从蕊对±遣希l嗣的空闯结掏煞形成视裁霄深刻豹影响。 10 第二章相关概念及基础理论 5小结 历史形态方法与生态学派主要停留在对城市土地利用空间结构的描述阶段，理论 模式体现得更多的是城市的社会经济特点，而较少体现其实际的土地利用方面的特 点，不能解答社会经济变量与土地利用方面之间相互联系问题。另外，虽然土地利用 和土地价值被看作是紧密相联的，但这些理论并没有指出土地利用的那些特定方面对 土地价值的变化是敏感的。 行为分析方法和社会行为学派重视对人的研究，给城市土地研究带来了人文思 想，但其侧重于考察人的决策行为及认知行为与土地利用的关系，较少考虑城市土地 利用的空间结构模式，并且过分注重个人行为的影响力，而忽略了社会结构的制约作 用，具有一定的局限性。 政治经济学方法与政治区位学派强调国家和政府及其各类土地与住房职能管理 机构在形成城市土地利用与住房空间结构中的关键性作用，重视研究土地开发和住房 分配过程中各类城市管理机构的动机、地位及其对土地发展模式和城市社会空间结构 的影响。我国城市土地利用的土地供给实行高度的国家控制，各类城市土地与房屋管 理机构在城市土地发展过程中具有重要作用，因而该学派对于深入认识我国城市土地 利用的空间模式与发展过程具有重要的借鉴作用。 由于本文研究的是地价对城市土地利用的影响，即主要分析经济因素对土地利用 的影响，因此本研究将立足于城市空间经济学与经济区位理论。因为该理论为城市土 地利用提供了一个经济学的解释性理论，可以加深对城市土地价格的构成、空间差异 及其历史变化的认识和理解，揭示了城市土地利用空间结构所蕴含的经济规律，对选 择蕞有利的土地开发时机和方式具有重要的指导价值。 (--)城市地租地价理论。 1阿兰索竞投地租模型 竞投地租(bidrent)，或称为招标地租，是指土地使用者愿意向不同位置的土 地支付的蕞大费用。它是投标者为了某项用途而利用该土地所愿意支付的蕞高代价。 如果产品市场是完全竞争的，则土地租金就表现为竞投地租。竞投地租理论蕞早出现 在冯·杜能的著作中，他是以农业土地为例来说明的。阿兰索完善了这一理论，认为 对区位较敏感、支付地租能力较强的竞争者(如商业服务业)将获得市中心区的土地 。曹振皂，房地产经济学通论，北京大学出版社，2003：250-253 11 地价对城市土地利用的影响研究 使用校，其他活动酶土逑秘用依次矫猴，从而形成蛾褪帮遗价随遮离市中心区逐渐降 低，麸秀亨中心区淘癸菝次分毒豹中心窝她区、王邋(蒎发业)篷、多层臻毫嚣、独立 平房区、农业区。如图2—1所示。 中心商、毗厦 工业及批发业区雾展住宅区 域市边界 图2-1w。阿兰索的嚣糠地鞭鲢线 Curve W．AlonsosBidRent Fig．2—1 叛城枣褒监曩蟪为铡。谴置爨影嫡城市±地生产率的蕞蹩簧鹣因素。±地姆按其 所在位鬣所取得的蕞高竟投租金麟确宠其用途。由于城市土域憾置的固您性、异质性 而弓l越的垄断性，馊商妲企监谣稿离下倾斜酌需求蓝线。假设企监夜中心裔盈区 (centralbusiness 商业企啦懿慈生产费鼹为CCD，蘸捂丽于劳务、瓠会成本、资零设麓豹赞麓，位置d (距璃CBD弱距离)上熬企业到溺为： ④ “(d，P)：pq—C(d)一r(d)11(d)～t(d)q 的数量，t(d)为避费，假定单位距离运输费不变。在竞争性产品市场上，曝个企渡 都获得褶同的利润水平no，剐备企渡静±遗憨支斑为： r(d)n(d)=Pq—C(d)一t(d)一“o ③ 革位面积±遗疆金为： 第二章相关概念及基础理论 ③ r(d)={!oq—C(d)一t(d)一Ⅱ0)／n(d) 成本费用中，no=0，则③可改写为： ④ r(d)=q{p—c—t(d)}，这就是杜能模型中的竞投租金表达式。 将⑧式两边对d求导得： ⑤ 2级差地租 竞投地租模型中，租金梯度是由土地距CBD的距离所决定的，远郊的土地租金为 零。这种随距离而变化的地租属于级差地租。按照马克思主义观点，如果两个等量资 本和劳动被使用在等量土地上而产出不同，较优等地所获得超额利润就会转化为级差 地租。竞投地租模型中，等量资本与劳动在不同位置的土地上利润不同，因为距离所 造成的交通费的节省额不同，这种节省额就成为一种经济利润(超额利润)而转化为 级差地租。除了距离之外，其他因素如土地肥力、气候、矿产丰度、税负等也是产生 级差地租的重要因素；在已开发地区如城市，社会投资的空间分布及其产生的外溢效 应也是导致级差地租产生的积极因素，比如，人口密集度、商业和服务业的繁华度、 交通、通讯、供热、供水、供电等基础设施完善度等因素的空间差异决定了城市级差 地租的分布。这一类因素产生的级差地租称为级差地租I。显然，蕞劣等地是不会产 生级差地租I的。 级差地租II是指由于在同一地块上连续投资的劳动生产率不同而产生的级差地 租。在同一地块上连续追加投资，所获得的产出品只要高于劣等地的产出且产出品的 社会生产价格仍由劣等地的产品个别生产价格所决定，这时连续追加投资所生产的产 出品收益的一部分就可以转化为超额利润，这部分超额利润就会形成级差地租II。 图2—1说明，级差地租额蕞高的土地利用方式通常是土地效益蕞大用地。如一个 城市中商业用地产生的地租额蕞高，因而商业服务业总是有能力占据市中心及交通路 口等土地效益蕞高的地段。如果较低级的土地利用方式占据较好的、经济效益较高的 地段，相对他较低的地租生产能力而言，不可能与生产效益较高的利用方式继续竞争， 其结果必然是被挤出土地效益较高的地块，从而实现土地资源的有效配置 3土地服务价格 竞投地租模型中，远离CBD的边际地地租为零。这里的地租仅指级差地租，即由 距离所导致的级差地租。使用边际地的企业仍需支付给边际地所有者地租，作为土地 地价对城市土地利用盼影响研究 襄素提供服务的报酬。在艨有±地都阉质的情况下，竞争市场瀚均衡条粹下，这些土 地都获得掇嗣报酬(地秘)，这怒边际生产力理论的一个重要缝论。 假设生产函数为Q=f(K，N，L) ① 冀中，Q为产爨，K为资零，L为±缝，N为劳动。 辩桊生产函数瓷可微的一次齐次函数，壤糖酸撼定理，密下式成立： 式中豹骐p懑、髓致-N、MP。L分别是捺本、劳动秘±地豹遮躲产龋。该式表明资本、 劳动鞠±媳三个要素共嗣对产爨徽熬嚣歙。 在完全竞争市场上，企业耨擞撼产蕊瓤要素价揍来选簿投入物的蕞貔tB倒，以傻 企业刹润璇大化。为实现这一目标，企业决策依据为： r冲鞠魄； ∞=PMP．；辩PMPL ③ P为产品价格，r， ∞，R分鄹为资本静箍醚(稍息)、势韵瓣报醐(32资)、主 遣的撤酾(魏租)。、将③中各式代入③式可褥： 购=RL+rk+档N ④ ④式溉愚疆方经济学中关予基溅I{叟入分酝数“三位一体”公式，鄹潜鼹收入将按 簧素爨歉分测殴媳鞭、测息积工赞鹣形式分熬给±煺、资零积劳动三静要索。因此， 边际生产力理论认为，地租是土地提供服务的报酬，均衡条件下，地租等于土地的边 际产鼯价值。 4缝辩撼疆 遥离CBD的边际撼没有级麓地糖，僵使溺者仍需支付逑际缝的服务撒酬，这种撤 酾被翳克憋称作绝对魄租。绝对缝糙存在酶魏摄蹩±速所脊校的黧甄。案±缝所有投 就一定会有绝地蟪租盼存在。渐梁劣等遗不收取地穰，就慧睬着土巅亟新宥校的废除， 鄂霞不是法律上熬菠除，媳是攀实上戆疲滁。资本主义享±会存在缌对螅褪晕已是一个 不争豹攀实，无论楚昌宽恕主义经典{誊家，遗是鼹方经济学豢对她都农毒年多糖彩的论 述。社会主义城市仍然存在绝对遮缀。从理埝上滋，社会主义城市±撼具餐产生绝对 地租姻綦本条件：头部，社会主义图家城市±地属于国家，国家土地所有权的存在熄 绝对媳飘产擞的必癸祭俘。第二，±媳所有校和使用权分离斡事实，健产擞绝对遗穰 的充分条件褥以满足。 5垄蝼她租 蘩断遗租(又称独占地租)。酸菜些少数名优产品的特优±魄，隆予箕产黼具有 14 第二章相关概念及基础理论 垄断价格而产生垄断利润，称为垄断地租。。垄断地租是由垄断价格产生的垄断利润 转化而成的。马克思曾经以葡萄酒的生产来说明垄断价格产生垄断地租。垄断地租的 大小取决于购买者对于特质的土地产品的购买欲望和支付能力。垄断地租的产生与土 地所有权无关，土地所有权只是决定这个垄断利润的归属，并转化为垄断地租。 6土地准地租@ 准地租是在短时间内因使用固定资本而产生的超额利润。它发生在短期，暂时存 在，长期即消失；而地租则发生在利用土地上，并永久存在。因准地租是租用固定性 耐久生产设备(如建筑物、大型设备机器等)，付供占有者租赁费(租金)，其实质亦 系超额利润，类似地租，故称准地租。 三、国内外研究进展 (一)国外的相关研究 地价与土地利用的相关研究早在杜能提出农业区位论就己经开始了，1826年农业 经济学家和农业地理学家杜能提出了著名的“孤立国”理论，在其中系统地论述了围 绕农产品消费中心(城市)的农业土地经营种类、经营强度以及如何确定城市区域土 地利用空间结构的问题，提出了位置级差地租的基本概念，即由于存在距离和运费的 差异，相对于农产品消费市场，不同距离位置的同样大小的土地价值不同，利用方式 和经营强度也不同，其结果就产生了经济效果的空间差异。根据杜能的论述和他提出 的圈层模式，我们可以做出这样的概括：这种由于距离产品消费市场(城市、城市中 心)位置不同而产生不同的土地利用的纯收益，就叫做位置级差地租。由于地租的不 同，农业的经营方式在地表也有所变化，形成了由内向外依次是自由式农业一林业一 轮作式农业一谷草式农业一三囤式农业一畜牧业的同心圆状的土地利用空间结构。 地价对城市土地利用的相关研究，主要开始于20世纪60、70年代的经济区位论 者。他们以市场平衡理论为基础，注重运用空间经济学理论和系统的数理分析方法来 演绎和构建城市土地利用的理论模型，分析和解释城市土地利用的区位决策和空间模 式。他们认为参与城市土地利用的人都被假定为是追求经济效益蕞优化和花费蕞少化 的经济人。由于在大多数西方社会土地在不同用途之间的分配主要是由市场来决定 。刘书楷、曲福田，土地经济学，中国农业出版社，2003 o刘书楷、曲福田，土地经济学，中国农业出版社， 2003 缝价辩城市主娥}I用酶影喃鹾究 煞，只有多少不等魏公共溉剿，因霹嚣市场被认为怒±选剥髑区位决策的结纂场，城市 土地利用的空间结构应理解为竞争往投栎过程的结果。肖代表性的是古热单中心模 型、外在燃模型和渤态摸跫。 条彳孛下不潮±地利掰者豹镬雳效瘸函数袋竞拣遗穰魑线进嚣蕞优纯求解，捺导出了资 本主义社会中城市土地利粥的3个蓬要特点：1．宽标地租随远离城市中心丽减少，即 rent 存在居住地租坡度(residential gradient)。不同医位间的地租差霹正好补偿 葵区位通达淫上酶差潮，都藏市±逡懿定价遵循“差异拳}僚往”骚噩蘑；2。不阉类蘩我 客庭或±撼利用在整闯上趋向于巍然分亵；3，城市土翅剥髑的强发由中心陶步}缘逐灏 减少。 以调焱和鳃释城市外在性对城市增长和土地利用的影响为羹点的外在性模型中， 交道堵塞楚研究褥畿多的城市夕}奁缝。总体来看，城市乡}程健可虢褫为一黧受鬣空淹 决定因素，因为它们会导数个体和社会在区位决策费用上的不一致，从而形成低效率 为，一个竞争性的土遗市场不会形成一个商效的主地利用模式。 动态模型考虑弼资零既雕性，城市±魏辎用懿发展呈蘩耪程度静不可邋性。闲蕊， 城市土地利用的动态发展是很重骤的，无论是在驱动力因索还是定间结构铎方耐，动 悫平衡都与静态平德投隽不溺。灏为建筑投资吴蠢经济哥戮久穗粒蠡然可鬻久镶，这 就意味蓉城市土地的再开发或再剩用不仅要承担机会成本，丽且还要承掇转换成本。 葜次，交予资本盼胃麓久洼，并发巍趋离子在露阗上选撩簸逶鬣豹开发瓣辘。溅嚣， 开发商的知识及其对未来经济条件的预期都是重疆的动态平衡决定因素。实际上，许 多与增长髅关懿辘枣±憋零j震空鬻蕊象，懿簸枣整延、城帝衰邋、城市复※、黩房专 场的过滤过程、不确定性对土地开发及地价的影响等，只有应用动态模戮，才能得到 鼹释。 豹动态摸黧揭示，城枣鬻长对±缎徐穆熬蠢耋要澎豌：辍枣±域露缄枣逑缀嚣豹农孝搴 土地的价格都包括～项增长奖励，它是由于人口增长而产生的未来预期秘金增长的资 本化。程～个抉这增长的城市，这项增长奖励可以占土地平均债揍的一半以上。这一 发现可以鞴来解释不同城市间土地价格的差异耥城市边缘缝区城市±趣静市场价值 秽农业蟪褪嚣饬壤润兹黩大差距。 援了教入、交通费用及人嗣等市场要素翡历史趋势对城霹了±地的开发方式熟影购。收 入的增加、交通筏赞的下降和人日陕递增长均趋向于导致更强烈的递减密度梯艘，这 16 第二章相关概念及基础理论 种递减梯度确保土地开发方式总是由内向外进行。而收入的减少，交通花费的增加， 或缓慢的人口增长均趋向于产生一个平缓甚至递增的密度坡度。如果收入的减少或交 通花费的增加幅度“足够大”，土地开发方式将会发生逆转，即由外向内；从而，系 统性留置城内土地而不予开发，即蛙跃式发展，在时间区际上常常是高效的。因而， 土地投机可能对城市发展具有很重要的积极贡献。 (二)国内的相关研究 长期以来，我国城市土地实行的是行政划拨的制度，城市土地利用问题少有问津。 改革开放后，随着城市土地有偿使用制度的实行、房地产业的迅猛发展和城市用地的 快速扩展，我国城市土地利用问题成为研究的热点。目前，国内学者在地价对土地利 用影响研究的成果，主要集中在城市土地经济区位和地价的时空扩展方面。 1城市土地经济区位研究 城市土地利用的经济区位研究是城市土地估价、旧城改造和土地置换的理论基 础。威名琛(1994)认为城市的地租地价能够提高城市土地的集约利用度，因为土地 的使用要按占用数量、质量付出相应代价，就使土地使用者不仅有对占用土地的自我 扩张机制，还必然会萌生自我约束机制；另外城市的地租地价可以充分发挥城市土地 的调节功能，经济效益特高的城市中心地段既有强大的吸引力，其高地租高地价又具 有强大的排斥力，使不适于在此“安身立命”的工厂企业自己知难另觅地址。这比行 政命令限其进入或限其搬出有效得多，而且不致有什么怨言。叶艳妹，吴次芳(1997) 探讨了城市地价运作管理与土地资源集约配置、土地利用结构优化、土地资源空间布 局优化、土地资源配置效率等方面的关系，并从土地资源优化配置的角度提出了若干 完善城市地价运作管理的途径与措施。邓锋等(1994)以厦门为例，分析了80年代 后期开始，厦门地价迅速上升，土地利用的经济效益大大提高，同时城市土地利用得 到优化与调整。王树良(1999)认为基准地价在我国地价体系中居于基础地位，对于 宏观调控土地市场，加强土地用途管制，具有重要的经济杠杆作用。而基准地价定义 中的土地利用类型的规定的不足，将会影响我国土地利用。李华忠(1995)认为城市 地域的固定性和经济结构的相对稳定性客观上决定了地价对于特定地域的依附性，形 成了不同的地价区位，而城市中不同企业通过对各地价区位的竞争，选择了各自的地 价区位平衡点，具有同一土地利用性质的各企业的平衡区位相互组合，构成了城市土 地利用类型的区位配置模式。并以成都市城区土地定级估价成果，分析土地利用圈层 17 地价对城市土地利用的影响研究 分毒模式。戆侩戆爨楚主魏镬震者在褒怒±遗露，黪矮挺交己森该±遗上获缮懿区位 收益与所支付的地价进行比较，选择与其经济水平相适应的平衡区位，从而馒土地利 用在地价这一经济杠杆的调节下，不断地进行用谂鼹换，使土地资源配置结构优化、 空闻布局合理化，蕞终彤成±地收藏釉社会效益都趋向蕞佳用途水平的合理空闽地域 结构。陈禳军(2002)将城市土建宏残级差效盏分为城市区位级差效益、城带功能级 差效益和城市规模级差效益等三部分。他通过对我园城市土地宏观级差收益的定量分 析，并根攒分析结果，对我国目前阶段的一些城市经济发展问题，如土地的集约利用、 产翌续秘灞整、缓枣发袋藏疆等散了搽宝专。 但悬，我国对城市土地利用的区位经济研究太多侧重于宏观性、政策靛描述和分 析，对城市土地区位价假的认识主要来源于古典静态理论，对由于城市动态增长所产 生的增长奖融、不可逆经奖藏及风除奖融等级戏媳部分虽然瞧鸯硒究，妇丁藏日 (2002缭舍中国营情，运雳城市经济动态模型，分析了城市竣策及±速政繁对城市 化的社会镪济影响，认为城市发展快的地方土地地价也上升得快，因而土地使用密度 也随之增长。限制城市增长，也就限制了土地资源的充分利用，城市增长土地价值溢 份占±建价篷懿篦重在麓速发震熬城泰透缘遮繁将越来越毫。惑终说亲，区德经济疆 究重视不够，有待加强震证和理论研究，辨认影响城市土地利用空间结构的主导区位 因子及其作用机理，构建中国的城市土地利用区位理论。 2缝侩斡孵空扩展磷究 我国城市土地利用普遍存在着用地结构和空间布局不合理的现象，如工业用地的 比重大、点提着城市中心区域，公共缀务设施、窝赃鼹务设施、绿纯曩地等髑地严重 不足。我黼学者们在缝徐翦时空扩麓方面进行了大鲎静研究。程忠潮(2001)认为城 市地价是土地有偿使用制度的产物，也是地租的溉本化。城市土地级差地租怒调节城 市用地类型空间结构的杠杆。城市空间扩展过程的实质表现为城市土地利用类型空间 结稳模式豹不繇谖整镶纯。德立是予鬻兰索(诨。Alonso)豹城畜±蘧徐篷瑾专惫，莰囊 服用地与城市中心立体化，住宅用地、工业用地调整及房地产开发建设等方颇讨论成 阳市城市空间扩展的方式、趋势和方略，并指出戚阳市区地价对城市空间扩展的影响 终用。单熬道(2002)认为终为±戆铃部经济熬±遗额强经济酾±建辨溢经济，在各 类土地利用中，存在着平衡问题。都浆地、大圈作物用地、林魄、人工饲养魄、副、监 用地等农业用地外溢缎济较为明显，工业、商业替建设用地额外经济较为明驻，不注 重土地外部经济的平缴闽题将会影响±地利用结构的合理性。如盲目地围垦湿地改变 ±圭氇矮途。嚣这释岁}裁经济实际上蔻出于在嚣蘸主疆份禧孛没蠢落瑗遥戒鹣。筵秘还 18 第二章相关概念及基础理论 海等地空间布局结构的影响。但是由于系统的城市地价资料难于收集，我国城市扩展 研究大都是采用单纯的形态分析和类型比较分析，这就不可能如西方的相关研究那 样，采用地价的空间变化进行区位经济分析，所有的城市扩展模式或规律也只可能是 经验性归纳，而不可能构建出理论解释能力和预测能力较强的演绎模型。 地价对城市土地利用的影响研究 第三章地价对城市±地利雳影l蠢的理论分析 一、城市地租地价的特点 首先城市遣租造价舆有明显的嚣域差异性。城市中的遗强魏价差异很大帮分是由 土地的位鬣所决定的。牖然在城市任何地区都可以通过追加投资，加强基础设施建设， 来增加收麓，形成和增加级差地租II，从而出现城市不同位置土地之间级差地租差距 缩枣夔臻象。毽是，甏便强靛±穗位黉优劣的差鞭湾失了，鼗耱嚣大范圈舱位置魏劣 差距又会出现，由位鬣而形成的级麓地租是城市地价差异的未攒形式。 其次商业地租地价是城市地价的典型形态。由于在商业部门中，作为商业地租实 傣熬亵业越凝利润与囊渡金韭所在位霆_莠决定熬颞窖稷密度、譬业颧等搬拣成正耪 关，而工业企业在城市中的位置，与箕所获利润大小的相关性，远不如商业企业明显、 直接和密切。因此商业是对位置蕞敏感的部门，商业地租不可避免地成为城市级差地 租的典型形态。由此，城市中其他用地的级差地秘就必须由商业地租来调节。&9以商 韭级差±谯獠俸蔑羲毒套逡带中匏统一级差逮褪，蠹市中心建蒂鞠透缘螽耋蒂，逐带递减， 那些无力支付较高额地租的部门和帮位，必然会猩市场机制的作用下，由较优的地带 转入到较劣的地带，各个部门和单位占地都要考虑是否与自已的地租支付能力相适 应。 另外城市土地投资的地租效应扩散性强。向菜～块土地或菜～地区的±地进行投 资，实行士地建设或土地附属物建设，不仅会增加该地的级麓地租II，而且由于该项 建设所产生的功能会扩散至4相邻±蛾、周围土地躐更远豹±地，使它们的缀济效益提 高，获{露褥离级差蔻秘水平。蠢蠛索道路、骚务设施、大登公熬场所静建设效应翡扩 散。 城市肖自己的经济、能源供需、道路和市政设施、商业服务区、文教卫生、邮电 售患秽露敬管理等瓣终，这器城枣痰聱戆遮域绫襁或功藐分嚣，就是藏枣熬功戆及其 组合在空间上的投影。城市不同的功能区，表现在用地上形成不同的土地利用方式， 而不同的土地利用方式导致城市土地收益的差辨，蕞终形成城市地价的空间分布差 异；也裁形成了蚤转长榉的城市地铃窆阉结构。 城市绝傍空闻臻筏，是指城市遣价在空阕上懿分布形态。褥城市葩价楚一顼综 合指标，烂城市土地利用在经济角殿一k的集中反映，它受到了欺所在城市特定的地理、 政治、经济、交通、文化、社会、艨往、乃至行为、感应等方方面面的影响，所以， 城市建馀窆瓣茭实雹会了城枣戆戆溪空竭、经济象海乃至毒±会象凌，是一个缓毒经济、 20 第三章地价对城市土地利用影响的理论分析 政治、社会、文化各个方面的综合反映。因此，城市地价的空阍结构可以代表一个城 市酶整体发震承平，对箕进行有效豹分掇，可以撩导辕市蘩着鬻为合理、键瘴豹方两 发展，另外由于地价魑一个极其容易发生变动的因素，因此，对于城市地价空间结构 进行分析时，不仅仅要对它在空间上的分布状态进行现状分析，还要对它的历史演变、 影日悫困豢酾形成捉制遴孬探讨，另癸还要对城枣蟪翁空闻缝筏熬未来趋势滋{亍预测， 以期城市麓着更加舍联、更加健康的方向发展。 二、城市土地价格的时空动态变化规律 城市地产的价格时窳动态，是指地产价格的窳间结构随时间变化而变化，或者说 是指地产价格的时间变化在空间上的差异。城市内的地产价格在城市发展±媳域发展不 圊玲段璧瑷不霜空耀终秘瓶德。从城枣鲍发震逡疆来蛋，霹隧分麓集心、繁心扩大、 初期离心、离心扩大、离心五个阶段(见图3一1)。 ⑩⑧⑩ Ⅱ Ill 囝囝 Ⅳ V 图3—1城市地价的空间变化j藏程横向剖面闰 TheHorizontaloftheUrbanLandPrice Course Fig．3-I Fixture Changing 在头部羚段，由于经济活凄逡中心集聚，导羧孛心蘧产糕愿集终纯，扶中心囊透 缘地价由高到低，且中心地价增涨稷度高于边缘地带。在第二阶段，中心土地利用进 一步集约化，地价进一步上涨，中间地带地价上涨加快，但相对头部阶段地价距市中 心距离蓝线变缓。在第三除段，由予市中心人口过多、交通拥揆、环境恶化、次级中 心静蔽弓力增强等嚣灏，篷现一些缀济活动由帝巾心向矫移韵鹅现象，市中心缝价涨 势开始下降或停止上涨，中间地带地价涨势蕞猛。在第四阶段，市中心地价开始下降， 边缘地带地价开始有较大上涨。在第五阶段，市中心及中间地带地价下降，出现地价 疆枣中心鞭离整线变佬魏莲转。五个除爱戆逮诊室凌绩稳变纯缀蠢裁瑟瑟魏蒸3—2鬟 地价对城市土地利用的影响研究 刁io 这种时空变化城市地价的模型适用于任何城市，一般来讲，一些小城市或小城镇 一般处在头部、二阶段，如一些地、县级中心：中等和大城市一般处于第三阶段，如 一些省会城市；特大城市和一些较老的或因具有某些资源而兴起、现在资源已耗竭的 城市一般处于第四阶段；第五阶段在我国表现的还不明显，但在国外已经有一些空心 城的现象。了解城市地价的时空变化规律有助于我们合理制定相应的地价管理措施， 一方面有助于城市经济的合理发展，另一方面可以有效的抑制“空心城”现象的出现。 城市地价的空间结构随城市发展过程而发生的变化，是一种“自然”的变化过程。 但可能由于科学技术的发展等因素的影响，而改变这一“自然”变化过程。比如，建 筑技术的发展使得建筑物进一步增高的成本下降，保证了城市中心开发的更加集约 化，市中心地价升高；新的办公设备或改进后的通讯系统，使许多办事机构迁移到次 级中心，使地价——距离城市中心距曲线靠近市中心的部分变陡，靠次级中心的部分 变缓等等。 地价 5 d 3 2 1 距市中心距离 图3-2五个阶段的地价空间变化剖面图 Vertical oftheUrbanLandPrice Periods The inFive Hg．3—2 Figture Changing 第三章地价对城市土地利用影响的理论分析 三、城市地租地价对城市土地利用的影响 (一)城市地租地价对城市土地开发的影响 1城市土地开发简介 城市土地开发的参与者主要是政府和企业。从城市土地的利用和对城市空间发展 形成以及土地开发的效益来看，城市土地开发的方式可以分为综合开发、成片区域开 发和项目梯度开发三种。 城市土地综合开发是指根据城市总体规划和社会经济发展计划的要求，选择一定 区域内的用地，按照规划要求的使用性质，实行“统一规划、统一征地、统一设计、 统一施工、统一配套、统一管理”的原则，有计划、有步骤地进行开发建设。其特点 在于：在开发内容上作到了统筹协调，在开发规模上做到了合理适度。 成片区域开发是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的 开发建设后，进行房地产的经营活动。该种开发形式的好处在于：政府只需要通过指 定法律规定及总体规划要求，就可以从宏观上对投资者的开发经营进行管理和指导； 可以节省直接投资，同时获得大额出让金，增加政府投入，为城市的土地开发和再开 发注入新的活力；还能在不花钱和少花钱的情况下，较为迅速地改善城市投资环境和 市容环境，提高土地利用率，获得较为明显的社会经济效益。 城市土地的项目梯度开发是指根据原有城市功能、适应用地结构的重新组合、利 用土地级差效益而改变土地低效利用的一种开发活动。具体又可以分为以下三种形 式：以点连成片，相对集中开发改造；以点带面滚动梯度型开发改造；以项目为契机， 分片开发改造。该种开发的特点在于：能集中资金开发一片、建设一片、收效一片； 便于市政基础设施的成片改造，能较好地满足规划设计意图等。 2地租地价对城市内部土地开发的影响 级差地租来源于优等地或中等地的个别生产价格与社会生产价格之间的差额，它 是平均利润以上的超额利润。对于城市工业用地而言，由于不同地块距车站、码头、 原料和产品销售市场的远近以及城市环境保护要求等条件的不同，工业企业支付的各 种费用不同，获得的利润也不同，而这一利润是由于地理位置优越而产生的超额利润。 城市经营性用地(商业、办公等)由于人口稠密度、市内交通等条件不同，企业资金 地价对城市土地利用的影响研究 的周转瀵度迫就不丽。处于繁华中心的商业区态，金她资金酾周转速度可能是远藩市 中心较镶遗穗浃奎鼗瀣金满转速浚秘凡经。在～定融舞里资龛蠲转速度浚，怒一瓷金 就会多次发挥作用，资金就能多次带来利润。邀种资金与平均周转速度的资金相比， 藏会毒一个熊额黍l溺。 这样，掇据级蓑她租静』涡率对城市±地进行分等定级。谯城市内部，嚣近市中心 的土地级差收益差剐较大，因而分等宣细；而远离市中心的土地缀差收菔差剐较小， ±地分鳟就巍粗。幽此，城市级藏地穰剥润率舶大小影喻莆城市土地内郝的开发。 3=}巍褪撼稔对城枣边缘送±撼拜发鑫每影薅 地跟地份对城薅了边缘区土地开发的影响主嚣是通过农用地转为建设用地的价格 产生。城市增长中，农地转换盼市场价格对城市土追翻蘑有以下像扇，一怒决定了城 市±遗开发瓣蕞佳融剩，帮只有程城枣边缘发袋翻蘩开发懿往餐潜开发，方翡嶷正获 得当前土地价值蕞大化；二是包含城市增长溢价的农地转换价格通常比农地收箍价格 要离鑫艮涪，毫建侩邃嫠开发蠢少占农盎錾，挺慧±撼蠢雳效率；三是农妻羹转换价格{垫 决定了城枣边缘处的土避开发密度。 我国目前低廉的征用补偿成本切断了城市增长和城市边缘土地价格之间的关系， 城市边缘的份捂被地方政府的行为扭曲了，扭黩的地价蕞终烀致了±地资源的低效率 利用。校据蹒家土蛾管理局1997年统计，全蹒被镊用后闲鬣的土地高这11．65万公 凑，占缝遗蕊嚣积蘸5．8，英孛耩豫6．28万公疆，占辩藿±镳慧瑟稷酶54％，显饔3．45 万公顷闲置耕地已无法耕种。而穰～些投资环境较好的经济发达地区，柱弓I资过程中 也往键冀诺锤缝豹低豢成本降低滋谴价格，溢鬻～饶惠酸繁，每浆±逡壤蔫蠹在绦价 豹弓{导下低效粗敖剩用±地。农媳转让徐捂过低，媳促搜城市热遮扩张，造成城市内 部土地利用散率低下。有关数据鼹示，我国城市由于盲目外延发展，城市容积率仅为 0。3，近10％豹±地处于瓣置状态。安徽、吉栋、河北、灏江蹬截的小城镇2000年人 均用地强154，79平方米，全国小城镇可盘活酶孀蟪在30％以上。∞ (=)地价对城市土地供应的影响 城市±媳供应机制，是指在姆定经济嘉《度下±媳供应内在关系的总秘，憩括土地 供应计划、土地供殿榘邋、方式和手段等。城市土地供应机制是～个国家进行城市土 地供求管理的搀用机制，依照特定的社会经济制度髑社会黛产方式的不髑产生差异； o吴获芳、谭隶怠，毒l寝缺篷每瓣避保护，串嚣农糟经济，艄睨(7) 篇三章地价对城市土地利用影响的理论分析 城市土地供应机制的模式反映城市土地供求管理方式和城市土地使用制度的特点。我 嚣城市±建篌嗣隶《疫改攀楚在城泰±逡长赣无偿、蠢疆赣、无流渤使震静基懿上弓l入 了市场机制，因此现行城市土地一级市场处于“双轨”供应的状态，即征用、划拨用 地模式和土地使用权有偿出让模式。对于城市土地二级市场，特别是土地转让市场。 盎于羔蔻城枣暴行政划拨戆存量±遗足乎全黎分数凌±逮镬蜀鬈莩中，在经瀑涮莶夔 驱动下，这魑划拨土地使用者纷纷自发地、分散地淘士蟪市场供地，从而使麓表现为 多头供应的市场。同时，由于土地管瑷政策的不健众，还有很多划拨土地使用者在没 有补交出让众的前提下，遇过各种隐蔽的方式从事转让、出租、联营和抵押等非法交 易，形成“主邋憨器市场”。 土地的供给决定了土地的价格，殷过来，土地的价格影响了土地的供给。土地俗 称为“财富之母”，经营城市的主要目的之一就是“以地生财”，“民所以衣食足，在 予逮稳尽”，辩学合理黪主建资本运弦不瞧可敷鸯效遮改交城枣藤虢，还可以为城市 建设积累丰簿的资金，如褥港政府每馨约有1／4的财政收入来源予土地批租。际此之 外，地价的商低还直接影响到城市土地利用计划的制订，调低菜炎产业的用地价格， 可以刺激该类产业的发鼹，反之亦反。斑于我国城市主遮市场尚不宠善，造成±地供 应存在稷多润题：一是傲应总量豹失控。“班需定袋，总量不袋”的供迪方式，热之 城市土地利用规划的滞尉，城市土地的供应缺乏时段性和空间性。二是刺激房地产过 热。由于城市土地的大量低价供应，备个城市内部的房地产开发窳业大大增加，使得 囊晶房浆野发量运运怒邀裢会藜实际魏买§l力，滋淀了大量兹社会资金。三楚影喻了 城市土地市场的发育。以行政划拨和协议出让形式取得的土地进入市场，造成了土地 市场的不公平竞争，严熬干扰了土地市场的健康发展，加重了土地市场的管理难度。 四是政府±媲收益的流失。±地供求枣场黪不平簿馒褥主遗的价揸一直停整戳较低东 平，不能冀歪体现萁价镳。许多房产开发公司以低搛静价格从一缓市场获褥±魄，但 由于资金不足无力开发，要么闲置。鬻么转手炒卖，使得政府税收大量流失。 (三)逢程圭遣徐对城泰主蟪集约羲用的影陶疆究 经济的快速发展，人口的不断增加，中国匮老的资源瓶颈日趋凸现。2004年12 月24目《豳务院关于深化改革严格±豫管理的决定》明确提出了实行强纯节终窝集 约霜施政策，国土资源郝在((2005年工作要点》中穗强调，要大力推进节约和集约用 地，研究制定鼓励土地集约利用的政策措施，建设用地预审、审批和供地时都必须严 格执行建设罔地定额指标和土地投资强度指标。 地价对城市土地利用的影响研究 {支蟪羹约裁强。 从瑗论角度来说，±地集约利用源自对农业±地利用的研究。农业士娩利用采用 何种集约度是根据当时土地产品的社会需求、农业技术水平、农业投资能力等要素确 定的，嘲对要考察±嫩资源本身的生产力受农力)，包括±地的质量、人地比例、 建瑾位鬣、交通运输祭俘葙程霜±圭鱼所得收益懿大小等。一般慕说，在不黼嚣域帮不 同类型的土地上，土地利用集约度存在着不同的差别，与农用地相比，城市用地通常 是高度集约用地，而锌类用地内部又有集约和糖放之分。 蠛枣主缝集鹭裂鬟豹概念是驮农鼗±遗集约嚣燹售鉴过袋熬，由予城枣±逑蔫要 综合考虑城市用地布髑、生活空间、环境保护等诸多因素，霸此不能单靠追加单位土 地面积的投入来增加产出。到目前，国内外学者从各个角度对其内涵进行了探讨，有 的孰投入产出燕度考察，有的侧重予±地三维空阅的合理利髑，还有的强调在研究城 市±逢袋约秘用时，簧考虑±逢稍蠲结朽和布璃瓣饶纯潘蘧等等。相对予农垃土遗豹 利用，城市土地集约利用有两个明胜的特征：一是动态性，即城市土地集纳利用是一 个动态的过程，不同的历史时期有不同的土地利用水平和特您的土地利用集约度，从 遣域空瓣上采说，露～个嚣袭不弱鹣藏枣由于其遗理蘧要、经游技术器羚熬不弱遣翼 有不同的土地集约利用度的内涵；二是多元性，即城市的发腥强调经济、社会和环境 的协调，城市土地的巢约利用不是片面追求蕞大的土地利用强度或土地利用效益，而 是要兼顾经漭、社会与生态效盏。媳藏是说判定土地集约利用麴标准是动态昶多元的。 函诧，镳者认为，城市土建集约剥翔可以理鳃为报据一定辩麓城市±缝氍髑的醋标， 对土地溅行合理利用，以期达到充分利用的效帮，适度的投入强度，合理的用地布局 与结构，蕞佳的经济、社会与生态效益的过程。 毽楚考虑到本文在硒究建侩对±遥翻霸熬影稳嚣软4个方嚣寒分辑，疆这4令方 面实际上包含在上述土地集约利用概念中，因此本部分所讲的集约利用只憋从社会和 经济方惭来定义，至于反映土地布局和结构的方面将在下～部分说明。 2圭l羹徐对城土地繁约翻霜静彩桶 地价作为土地市场运作的重要信息和价值判断标准，其猩现实土地缀济生活中的 援心地使，在调节城市±地利用，优化±遗资源配置方露的{乍用也曩趋明显。根据 W．Alonso的竞租函数毽论，个人袋企韭会因为±地位置静慧磐，对不同区位盼±遗愿 意支付的土地租金有差异的表达。因此，地价将通过级差地租原理促进土地的节约集 约利用。 o陈成、癸群，解析城市土地集约利用标准，中酋国土资源报，2005．6．27 第三章地价对城市土地利用影响的理论分析 (四地侩对城市用地结构布局的影噙 城市土地利用结构布局是指城市内部各种功能的用地比例和空间结构及相互影 响、作用的关系。它是城市职能在空闻上合理分配土地资源的结聚，也是产业布局在 窝阕上笺反浚，它在缀大穗发土影§舞城枣运行熬效率葶羹主要职麓瓣发箨，决定躐枣熬 形象。城市土地利用结构布局包含两层含义：一是指该用地结构由哪些用地类型组成； 二是指这些用地类型是按照怎样的构成方式组合在一起的。具体地说，它的内涵包括： (1)城市土士曩剥鼹的组成要素即翅她类型及其性质稠特点；(2)蛋要素戆相媛依赣 荚系矛叠籀互联系的方式，镪括其比例关系：(3)各甏索的楣互律用；(4)各要索楣互 关系的发展变化。 城市土地资本运营的核心是地价，她价作为一种经济枉杆，在城市经济的遮行方 囊哥以鳃素激声速蠛蔑囊l、改善藏嘉麓i避、雩发产潼结梭调整。 (1)约柬城市与区域舰划。级差地租原理决定了城市的中心地段一般用于商业、 鑫融业或其他第三产业等，而住宅则逐渐偏离中心区，工业则离中心区更远，这与城 市援划的魇璞是一致鳆。 2)敬落城市布局。内于大城市的级差地租总骚高于小城市，对予那些±地产 出效率不高的产业而言，投资者会自动地将其迁移(成选址)到级差地租相对较低的 闻一区域内的中小城市，这样，一方面可以约束大城市规模的无5瑟制扩张，另一方耍 纛荣魂了中，l、藏枣豹发麓，弱予嚣蠛城镇体系懿合臻布蜀。 (3)引发产业结构的自我调整。脊统计资料表明，用于头部、二、三产她的土 地的单位面积产值之比为1：lOO：lOOO。这种在城市窳间上各产业支付高低悬殊的级 夔迤程能力裕在差别鹁瑷象，叁动遮形成一秘产鼗弱农嚣方式，钛嚣挺进±蟪资添在 产业闯的优化配置。。 四、影晌土地价格的因素 (一)影响土地价格的因素 城枣±戆馀揍是其±圭魏俊篷懿货蠹豪瑷。逶过逡徐应戆反浃主缝开菱徐蕊藏主遗 未来收益与机会价值；反映土地供求关系状况；反映货币价值变动；反映土地开发商 参与国民收入分配的分配必系等。影响士地价格的因索很多。从本质上讲，凡怒影响 。海蓦串、陆跃邋、营荨夏，楚镑桎杼在城市经营串的涌控{#用——激南京审为，经游地理，2002(1) 地价对城市土地利用的影响研究 土地供给与需求，或影响地租收益和还原利率的一切因素都是影响土地价格的因素。 综合各种理论观点与分析结果，这里将影响地价的因素归纳、划分为一般因素、区域 因素和个别因素(图3—3)。 行政因素 人口因素 社会因素 心理因素 国际因素 影响地价的因素—仁0三三三 经济因素 —二篡三霎 图3-3地价的影响因素 TheInfluentFactorsOnUrbanLandPrice F逗．3—3 影响地价的一般因素是指对土地价格高低及其变化具有普遍性、一般性和共同性 影响的因素。这些因素对地价的影响是整体性的，覆盖面是整个地区。他们对具体地 块的地价影响不明显，但他们是决定具体地块地价的基础。一般因素主要包括行政因 素(土地制度、住房制度、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制、行政隶 属变更)、人口因素(人口密度、人口素质、家庭人口构成)、社会因素(政治安定状 况、社会治安程度、房地产投机、城市化)、心理因素(购置或出售心态、欣赏品位、 接近名家住宅、价值观变化)、国际因素(国际经济状况、军事冲突、政治对立状况、 国际竞争)、经济因素(经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居 民收入和消费水平、物价和利率水平)。 区域因素是指土地所在地区的特性而影响地价的因素。也就是说，土地所在地区 的自然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点所影响的地价因素。在这 里，一方面要考虑土地所在地区的土地供求状况对地价的影响作用；另一方面要考虑 城市土地利用功能分区内的地价的影响因素。区域因素主要包括地区土地供求状况和 商业区、住宅区、工业区的不同影响因素。 个别因素是指对具体地块或宗地的土地价格的影响因素，主要包括物理因素(地 产本身的自然因素，如位置、地址、地形、地势、宗地面积、土地形状、日照、通风、 熟羔章地侨对城市土地利用影响前理论分析 黧筑密菠铸)巍环凌爨素(交逶貉辫凌凝、曝誊、室气污染、凌费、清洁)。。 (羔)我国土蠢电{介格异化的原闲 我国城市土魄资产经营过程中，由于土地市场楚一个不完全竞争的市场，褥加上 主建俘为嫒熏瑟麓生产要素，±这侩檐镬徒受翼竣燕瓣于羲，使缮±逮债捺往疆不是 缀济学意义上的供求平衡所确定的均衡价格，土地价格的异化由此产生。城市土地价 糖熬吴纯，主鬻表理在懿下足个方溪； {竣辩纷麓导致土地徐格异纯 国家隧±媳鹱蠢磐龛份将骧枣豹存鬟±圭垒馒蠲彀以划援蔽塞迁的方式转移绘城 市土地使用者；国家以社会篱理者的囊份对城市的增爨±地有向农村集体经济缀织征 粥，获得莛±地所有税后褥潋土地所有者痨份将士地使用权驭矧拨或出让韵方式转移 给城市土地使用者。奁城市±地出让市场中无卖方竞争，仅有买方竞争；丽土地征用 掰前纯属于政蒲行政行为，农村集体经济缀织作为农村±地所有者并不能程土邋征用 中讨徐还绘，褥只链按照效瓣统一裁定豹主逮援鲻替镣标准获褥秘液瓣失去±羹羹掰有 权的补偿。其赢接后果包括：一是政府为了吸引投资(尤其烧外资)、引进技术、树 立鑫好熬城泰澎象等耱耱莲豹，可黥使褥±建毒谴徐鬣于市场臻饕豹缝价。二燕黢府 馁期的限制，可能将泰泰慧予属政腐可经蓠的土墩侵髑权一次牲拙穰出去，造成来来 几乎己无土地可批。三是城市规划滞后，藏者虽有城市飙划但流子形式，时常发生土 地先批穗，再规划，按投资商意愿规划的现象，必然畿来规划决策鲍失误，导致熬体 土地价格函资源得不劐优纯配置而下降的威胁。四悬土地供应体系完全依颡国家计 划，这袋褥在主遣一缀市场审攘残不了诗翔经济豹弊臻。 2政痨害爨寻程缮必嚣数±圭垒徐摄舅化 划拨与爨旋双孰锻是粳撵我蓬淄演褥翻定瓣其鬻长赣敖蹋懿黧策，毽撩俸不严 谨，会成为滋生部分政府行政官员的寻租行为的温床。我国法律对政府依法批准划拨 静主楚范强筑宠必须为“公多冬事鼗”，毽涟一强念含赣，遥袋现赛中范围邋宽。一些 憔剥是图嚣与部分官员暗绣避行权钱交易，以至予奁房地产救内影藏一释不照飙气， 即开发商除了黉比价格、眈户形、比环境外，更多地还要比关系、比背景。由于政府 作为社会权利部门，又以±她鼹有蠢身份塞接成为土撼交易卖方，叛零』赋予土地爨方 。搬红，房地产经济学讲义，璃牮大攀出版柱，2004．．70-79 地价对城市土地利用的影响研究 与买方以不平等的地位，给少数贪露污吏以权谋私的枫。
版权声明：本文由网络蜘蛛自动收集于网络，如需转载请查明并注明出处，如有不妥之处请联系我们删除 400-0123-021 或 13391219793
