2022年金九之前的芜湖土地市场稳字当头
说到土地市场，一定讲清楚两个问题：一个是土地财政，一个是土地出让。前者讲的主要是一个意愿度的问题。打个比方，一个人的收入到底是依赖资产的孳息，还是依赖劳动力的交换，这决定了他在某个方面的投入。
同样的道理，一个地方的财政收入比也决定了它的投入程度，哪一块占比大就搞哪一块。2021年土地财政依赖度最高的当属杭州市，其次是佛山，财政依赖土地程度高达140%。这个比例计算公式指的是，当年土地出让金/当年一般公共预算收入得出的一个比值。
一般公共预算收入指的是主要以税收为主体的地方财政收入。卖地收入指的是城市的国有土地出让收入。那芜湖土地依赖程度高不高呢？
我粗略地估算了一下。论芜湖房地产市场最红火的几年，应该就是最近的5年。从2016年开始起势，到今年土市的跌跌撞撞，芜湖土地财政依赖度大概在30%左右，今年上半年约为37%。其中2021年是个例外，超过了50%。
因此从数据上看，芜湖并不是一个对土地依赖度高的城市。
这是我粗略测算的数据，准不准另说。从关注诸多机构的报告和数据上浏览，芜湖房价，去库存周期倒是经常上榜，但在土地财政政的榜单上，我还没看到过芜湖的身影。如果有网友看到过类似的数据，欢迎补充。
是不是由此推断出芜湖卖地其实并不是很积极呢？至少在去年火爆的土地市场时期，鱼眼的观感是芜湖表现出相当的克制，很多优质的地块没有在当年“火上浇油”，相反，去年还推出了很多城市犄角旮旯的地块。
回头来看这些做法，芜湖还是相当理性的。但市场并不理性，土地市场上还是卖出了一些动辄楼面价1万多的高价地，高价地搅动了市场，市场搅动了人心。当然，和芜湖大致相当的三四线城市在去年都处在同样的情境之中，如何把控，就看主政官能否看透了。
果然，高峰之后是低谷。2022年芜湖土地市场就立刻换了个场景。1-8月份，芜湖市区卖地19宗，其中非住宅用地7宗，土地出让金73.91亿元。分析一下前8个月的拿地情况，大约有以下几个特点：
第一，拿地房企比较集中，中小型的民营房企就少见了。拿到地的房企大致分为三类，一类是国资背景的大房企，一类是本地蛇头房企，还有一类是城投。
第二，参拍房企数量少了，城投+拿地房企凑齐一场土拍，过去一窝蜂的抢地，摇号，竞各种社会教育基金的路数不见了，拿地热情减退。
第三，地价逐渐回归理性，楼面价也下来了。在过去看着地段相当不错的地块没卖出价来，用于刺激市场的万元楼面价不见踪影；
第四，热度下降，土地市场的流标地块增加。公告出让的地块中，3宗地块流拍，一宗转挂牌出让，还有一宗终止拍卖，去年这些现象几乎看不见；
随着楼市库存不断地积压，行情持续筑底，未来的土拍的趋势越来越倾向于定向投送。只要某地块被某房企看上眼了（包括价格，产品，定位等），就推动该地块上市，开拍，成交。确保市场稳健前行，在不确定的行情里追求确定的一面。
真实 理性而认真 别开生面地聊拨楼市的现状和未来
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